עו"ד חן בוארון מארחת את אבי ורויטל מנדל"ן ראשון

אבי ורויטל ממשרד תיווך הנדל"ן "נדל"ן ראשון" בראשל"צ .

ספרו על משרד התיווך המצליח שלכם:

רויטל: אני ואבי הגענו מעולם התיווך, מכרנו דירות יד שנייה. אבי ואני חברנו יחד, הקמנו את "נדל"ן ראשון" שבמקור היה רק בראשון לציון, ומשם התפתחנו לאזור המרכז והשפלה.

פנו אלינו יזמים, והתחלנו לשווק דירות של תמ"א ועוד פרויקטים והפכנו להיות "בית ללקוח". כלומר, אנחנו נותנים גם שירות של מכירה של דירה יד שנייה, וגם קניית דירה חדשה. כמו כן, אנחנו גם ממליצים ללקוחות על עו"ד שילווה אותם משפטית, וגם יועץ משכנתאות, כך שאנחנו נותנים סל ומעטפת ללקוח מכל הכיוונים.

היום, בראשון לציון, אנו המשרד שעשה את הכי הרבה עסקאות, אפילו יותר ממשרדים שהם יותר ותיקים מאיתנו בהרבה מאוד שנים.

איך הצלחתם לעשות עסקאות בתקופת הקורונה?

אבי: מי שרוצה לקנות דירה, קונה גם בתקופת הקורונה. אחרי הסגר אנשים ישבו וחשבו שהגיע הזמן לשדרג, לקנות או למכור את הדירה, אז כן הייתה היענות ומכרנו דירות.

אני חושב שזה בזכות העובדה שאני ורויטל תמיד עם ראש חיובי. עם אנרגיות חיובית. תמיד יכול להיות משהו שיכול להקשות וזה יכול לקחת אותנו למקומות שליליים, אז אנחנו ממוקדים מטרה וגם משתדלים להיות סביב אנשים חיוביים, יש לנו רגישות לזה.

רויטל: הסוד זה להיות יצירתי ולדעת בדיוק על מה אתה מדבר, לא להבטיח דברים שאתה לא יכול לעמוד בהם. זה האתגר בלהיות מתווך, משווק, איש נדלן בכלל. אנחנו מאוד מאמינים בהתמחות. כל דבר בתחום הנדל"ן זאת התמחות בפני עצמה: תמ"א 38, דירות חדשות, ודירות יד שנייה.

האם כל מתווך יכול להיות משווק של דירות יד ראשונה, ודירות של תמ"א?

רויטל: לא כל מתווך יכול לדעת למכור ולשווק דירה על הנייר. נדרשת מקצועיות, התמחות להתאים את הדירה לכל רוכש פוטנציאלי. בדירות יד שנייה המתווך מגיע עם הקונה פיזית לדירה, הקונה רואה בעיניים את הדירה, רואה את חלוקת החדרים בפועל אז הוא ידוע מה הוא קונה. לעומת זאת, דירה חדשה, את צריכה לשבת ולתכנן עם הרוכש את הכל. 

אני חושבת, שזה היתרון שלנו. אבי פשוט מציל עסקאות. הוא יודע לתכנן את הדירה יחד עם הקונה ולפעמים זה מה שגורם לקונה לרכוש את הדירה.

אבי: לפעמים זה לא רק התוכניות, אלא גם לקבל החלטות תוך כדי תנועה. לפעמים רק אחרי שמתחילים לבנות את הקירות אתה רואה שצריך לעשות שינויים. היתרון אצלינו הוא שאנחנו לא מסתכלים על הדברים רק בפן האדריכלי, אלא גם מהצד של הקונה. אנחנו יודעים מה חשוב לקונים מכל הבחינות, מבחינה עיצובים, כיוונים נכונים, הניסיון שלנו נותן לנו להתעמק בדברים הכי קטנים ובסוף לתת את המוצר הכי טוב שיש. פשוט להתאים ללקוח את המוצר שהוא רוצה.

קרה לכם שלקוח רצה דירה מסוימת בבניין מסוים, ושכנעתם אותו לקנות דירה אחרת שיותר מתאימה לו, בפרויקט אחר?

כן. אנשים מגיעים עם פנטזיה מסויימת, ואז אנחנו בודקים את התקציב שלהם ומראים להם דירה שמתאימה להם במקום שבו הם רוצים. בעצם אנחנו מעבירים אותם חוויה, מלבד זה שאנו נותנים שירות.

אנחנו גם מאוד שקופים עם הלקוח.

לדוגמא, זוג מקסים שהגיע אלינו ורצה לקנות דירה בפרויקט של תמ"א. הם הסתמכו על כך שהדירה הנוכחית שלהם שהם מתכננים למכור שווה 2.6 מיליון שקלים, ולפי זה יוכלו עשות את קפיצת המדרגה ולרכוש דירה יקרה יותר. לי, זה לא היה נשמע הגיוני, אז הלכתי לראות את הדירה והערכתי אותה לפי המקצועיות שלי ב- 1.7 מיליון ₪ בלבד. וזה לא פער שהם יכולים לעמוד בו. אז אומנם זאת עסקה שלא יצאה לפועל אבל הם העריכו את השקיפות הזאת.

לדעתכם, מה עדיף לזוג צעיר? לקנות דירה יד שנייה או יד ראשונה מקבלן?

קודם כל יש יתרונות לדירות חדשות. את משקיעה על דירה על הנייר וכשאת משביחה, את מרוויחה כסף. השאלה אם יש לה אורך רוח ואת יכולה לגור אצל ההורים ולחסוך כסף ואז שווה לך לקנות דירה חדשה. אבל אם יש לך תקציב מסוים ואת רוצה לקחת משכנתא של 75% אז לא הייתי מציעה לך לקחת דירה חדשה.

כשקונים דירה מקבלן, חוץ מהמחיר של הדירה, איזה עוד הוצאות נוספות צפויות לרוכש?

שכ"ט של עו"ד של הרוכש, וגם את שכ"ט שלעו"ד של היזם שרושם את הדירה בטאבו, מדד תשומות הבנייה, אדריכל, מעצב, מס רכישה, ספקים, קרמיקה, מטבח, לא כל מה שאת רוצה כלול ולפעמים צריך להוסיף.

למה יזמים בוחרים בכם לשווק את הפרויקט שלהם?

קודם כל הניסיון שלנו, אנחנו כבר עם עשרות פרויקטים מאחורינו ולא רק בעיר אחת. אנחנו יודעים איך למכור ולשווק את הדירות. היזם רוצה ראש שקט, שהקונה יוכל לעמוד בתשלומים שלו, והוא יודע שאנחנו נותנים מעטפת ללקוח כי אנו יודעים גם לטפל במכירה של הדירה שלו, גם ללוות אותו במשכנתא, גם להמליץ לו על עו"ד שילווה אותו משפטית. אנחנו גם עוזרים ליזם מבחינה פרסומים, בגלל הניסיון שלנו אנו יודעים מה עובד ואז הוא לא יזרוק את הכסף בקמפיינים שלא יעזרו לו.

את חושבת שמתווך חייב להתמקצע באזור מסוים?

מתווך טוב מכיר את הדירות באזור שבו הוא עובד. כשקונה מרגיש שהוא מדבר עם מתווך שמכיר את האזור, יותר קל לסמוך ויותר קל לבצע את העסקה.

כמה זמן בממוצע לוקח למכור דירה מהרגע שאתם מפרסמים אותה?

זה משתנה. יש דירות שמכרנו ביומיים, בשעתיים, בחודשיים, בחצי שנה. הממוצע עד 4 חודשים.

מה העצה שלכם לאנשים שרוצים למכור?

קודם לבדוק נכסים דומים שנמכרו באזור שלכם. לבדוק את הנתונים בצורה מדויקת ולא להסתמך רק על מה שהשכן אמר לכם. ולתמחר את הדירה במחיר ריאלי.

מה הטיפ זהב שלכם או עצה חשובה לרוכשים מקבלן:

אבי: לעשות שיעורי בית. ובדוק מי היזם, מה הרזומה שלו. לבדוק עם רוכשים מפרויקטים אחרים שלו, צריך לבדוק מה היזם עשה לפני, ומה הוא יעשה בעתיד. צריך לבדוק גם מי האדריכל. רצוי שיהיו בטחונות וערבויות לרוכשים, אז אתה נכנס לעסקה יותר בטוח ורגוע.

שליחת הודעה בוואטסאפ
אפשר לעזור?
שלום וברכה אני עו"ד חן בוארון
איך אני יכולה לעזור?