בעת עריכת חוזה מכר של נכס נדל"ן, ישנה חשיבות עליונה להכניס סעיפים ברורים בנוגע להצהרות והתחייבויות של המוכר. אלו הם הסעיפים שמעניקים לקונה שקיפות מלאה, מגנים עליו משפטית ומונעים הפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.
שלושת המרכיבים הקריטיים בהצהרות המוכר
1. מצב כלכלי של המוכר
על המוכר להצהיר במפורש על מצבו הפיננסי:
- האם יש לו חשבון בנק מוגבל
- הליכי פשיטת רגל, עיקולים או הליכים משפטיים פתוחים
הצהרות אלו חיוניות כדי לוודא:
- שהקונה יוכל לקבל משכנתא ללא בעיות
- שלא יהיו עיכובים טכניים או משפטיים בעסקה
⚠️ במקרה של פשיטת רגל, ייתכן ויידרש אישור נאמן או בית משפט כדי להשלים את העסקה.
2. מצב הנכס
המוכר צריך להתחייב לגבי המצב הפיזי של הנכס, כולל:
- חיבור לתשתיות: חשמל, מים, ביוב
- היעדר רטיבויות, בעיות איטום, ליקויי בנייה
💡 טיפ לקונה: דרשו מהמוכר לצרף דו"ח בדק בית מקצועי לקבלת תמונה אמיתית של מצב הנכס.
3. התחייבויות עתידיות והתחדשות עירונית
יש להצהיר אם הנכס כפוף:
- לתמ"א 38
- לפרויקט פינוי-בינוי
- להסכמים עם יזמים
אם קיימות הערות אזהרה או הסכמים חתומים מול יזם, יש לוודא שקיימת שקיפות מלאה מול הקונה, כדי שלא יוגבל בשימוש בנכס לאחר הרכישה.
ההשלכות של חשבון בנק מוגבל
אם חשבונו של המוכר מוגבל, הבנק עלול לסרב להעביר כספים, דבר שיכול לשבש את ביצוע העסקה.
מה עושים במקרה כזה?
- לבדוק אפשרות להשתמש ב־חשבון נאמנות
- לכלול בחוזה פתרון חלופי במקרה של פטירת המוכר, כמו פתיחת חשבון נאמנות או הוצאת צו ירושה
עיקולים והערות אזהרה – מה חשוב לדעת?
סיכונים:
- הנכס עלול להיות מעוקל
- יתכן וקיימים הליכי גבייה פתוחים
כיצד להימנע?
- להצהיר על כל עיקול קיים + מועד ההסרה
- לקבוע פיצוי מוסכם אם העיקול לא יוסר בזמן
- להיערך למצב שבו נרשמו בו-זמנית הערת אזהרה ועיקול, ולוודא שהחוזה נותן מענה במקרה של סתירה משפטית
הצהרות הקונה – אחריות כפולה
הקונה צריך להצהיר שהוא:
- בעל יכולת כלכלית למימון העסקה (משכנתא / הון עצמי)
- מודע לכך שהוא מסתמך על בדיקותיו האישיות ולא רק על הצהרות המוכר
- יודע על כל הוצאות נלוות כמו ארנונה, היטלים עתידיים ודמי ניהול
אחריות עורכי הדין בעסקת נדל"ן
בין אם אתה הקונה או המוכר – עורך דין מקרקעין מקצועי הוא החומה שלך מול טעויות יקרות.
מה הוא צריך לבדוק?
- רישום הנכס בטאבו / רמ"י / חברה משכנת
- אימות זהות המוכר למניעת התחזות
- נסח טאבו עדכני ביום החתימה
- תקינות כל המסמכים המשפטיים כולל תיק בית משותף
- חוקיות הנכס: חריגות בנייה, היתרי בנייה
- העברת כספים לפי שלבי התשלום הקבועים בחוזה
במקרים של מכירת דירה שהתקבלה בירושה, ישנה חשיבות מיוחדת לבדיקות רישום, צווי ירושה ותיאום מול רשם הירושות.
סיכום – כך תימנעו ממלכודות משפטיות ברכישת דירה
הצהרות והתחייבויות הן לא סתם סעיפים טכניים – הן קו ההגנה הראשון של שני הצדדים בעסקה. עם ליווי של עורך דין קניית דירה, בדיקות מדויקות ושקיפות מלאה, תוכלו להבטיח עסקה חוקית, בטוחה וללא הפתעות.
⚖️ חן בוארון טרסיוק – עורכת דין נדל"ן
מלווה לקוחות ברכישה ומכירה של נכסים מכל הסוגים. עם ניסיון מוכח ויחס אישי, אני פה כדי להבטיח שהעסקה שלך תצא לפועל על הצד הטוב ביותר.
