חלמתם על הרגע הזה, דמיינתם כל פינה בבית החדש שלכם ועכשיו נדמה שהחלום הזה עומד להתגשם. מצאתם את הדירה המושלמת, או לפחות על הנייר. בכל זאת, דירה מקבלן היא לרוב דירה שנשמעת נפלא אבל עדיין לא מוכנה למגורים. אם אתם עומדים לקנות דירה מקבלן ורוצים לוודא שאתם עושים את זה נכון וחכם, בואו נדבר על הטעויות הנפוצות, וגם על הדרכים להימנע מהן.
טעות 1: חותמים כדי שלא יעלם
שוק הנדל"ן בישראל בהחלט תחרותי, המחירים בעלייה מתמדת ונדמה שכל ישראלי משתוקק לרכוש דירה אבל אין מספיק נכסים לכולם. במציאות הזו לא מעט אנשים ממהרים לחתום על טופס רישום או על כל מסמך משפטי עם כותרת אחרת. הבעיה היא שמסמך מהסוג הזה הוא מחייב, וגם אם תחליטו להתקדם לעבר חתימה על הסכם רכישה, סביר להניח שלא תוכלו להתמקח ולשפר את התנאים.
לכן, לפני שאתם חותמים על מסמך כזה או אחר, בדקו לעומק את האותיות הקטנות, ורצוי שיופיע בו סעיף שמאפשר לכם לוותר על העסקה בתוך פרק זמן הגיוני. את הזמן הזה חשוב לנצל כדי לבדוק את הנכס, את הקבלן, את הפרויקט כולו, וגם את הסביבה, התשתיות והיכולת שלכם לעמוד בתנאי העסקה. בקיצור, קודם בודקים – ורק אחר כך חותמים.
טעות 2: מוותרים על בדיקות חשובות
לפני שתחליטו האם וכיצד להתקדם, כדאי לבצע בדיקות שונות, ובפרט מומלץ לבדוק את הקבלן האחראי על הפרויקט ואת זכויות הבנייה וההיתרים. באופן ספציפי כדי לוודא שיש לקבלן שלכם רישיון בתוקף עם סיווג מתאים, רצוי לבחון את איכות הפרויקטים האחרים שהשלים ובמידת האפשר להתייעץ עם אחרים שרכשו דירות בפרויקטים אלה. שימו לב גם לתביעות, אם יש, והכירו לעומק את מצבו הכלכלי כדי שתוכלו להיות רגועים לכל אורך הדרך.
והנה עוד בדיקה שרבים עלולים לדלג עליה, למרות שהיא קריטית: חשוב לבדוק את הבעלות על הקרקע ובפרט האם ישנם עיקולים, שעבודים או הערת אזהרה. עורך דין מקרקעין מומחה יכול לעזור לכם לערוך את כל הבדיקות החיוניות, ולהימנע מעסקה שתתגלה בהמשך בעייתית במיוחד.
טעות 3: חותמים על הסכם ללא היתר בניה
המחירים האטרקטיביים מעודדים רבים לחתום על הסכם, על אף שאין עדיין היתר בנייה. לכאורה זו בהחלט עסקה משתלמת, בהנחה שיש לכם סבלנות רבה וגמישות בכל הקשור לדירה שתקבלו. הסיבה פשוטה: בהיעדר היתר בנייה, כל תוכנית שמוצגת בפניכם יכולה להשתנות, ועוד לא דיברנו על מועד המסירה, בעיקר משום שעד לרגע בו יתקבל היתר בנייה, לא ניתן להניח באתר אפילו אבן אחת – ובוודאי שלא להעריך מתי הפרויקט יסתיים.
מה כן אפשר לעשות? רצוי לוודא כי הוגדר לקבלן פרק זמן סביר בו עליו לקבל את היתר הבנייה המיוחל, ובכל מקרה שבו לא יתקבל היתר עד לתאריך היעד – ניתן יהיה לבטל את ההסכם. היתרון של מהלך כזה ברור. במקום להמתין שנים ארוכות לפרויקט, תהיה לכם נקודת יציאה אם שום דבר לא יתקדם בקצב סביר.
טעות 4: חותמים ללא ליווי של עורך דין
לכל קבלן יש עורך דין, ולרוב מדובר במשרד גדול ומכובד עם צי של מומחים בתחום המשפטים. לכאורה נדמה שמישהו פתר עבורכם את הבעיה, ואין לכם צורך בעורך דין כשניצב מולכם כריש אמיתי. אלא שזו בדיוק הטעות: עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרסים שלו, ובוודאי לא את שלכם. אתם אמנם נדרשים לשלם לו, אבל הצרכים שלכם קצת פחות רלוונטיים עבורו.
אם כן, לפני שאתם עושים כל צעד, ובוודאי לפני שאתם חותמים על הסכם רכישה, התייעצו עם עורך דין מטעמכם. תנו לו לבחון לעומק את פרטי העסקה ואת תנאי ההסכם, כדי שיהיה לפחות גורם מקצועי אחד שמתעניין בזכויות ובאינטרסים שלכם.
טעות 5: מתנהלים מול הקבלן ללא תיעוד
בין אם לפני החתימה על ההסכם ובין אם בשלבי הבנייה, נדמה שהדרך הטובה ביותר לקבל תשובות מהקבלן היא באמצעות שיחת טלפון. אז נכון, זו הדרך המהירה ביותר, אבל התכתבות במייל (או במידת הצורך בווטסאפ) היא חשובה לצורך התיעוד.
אנחנו אמנם רוצים להאמין שהכל יעבוד כשורה, הפרויקט יסתיים בזמן והדירה תימסר בדיוק לפי התוכניות, אבל תיעוד השיחות ישרת אתכם במקרים בהם דברים לא ממש יסתדרו. אם נמשיך בתרחיש הקצת-פחות-חיובי ונגיע אל בית המשפט, הדברים שנאמרו בשיחת הטלפון לא ממש יתקבלו, אבל התכתבויות נתפסות כראיה משמעותית הרבה יותר. בקיצור, שלחו מיילים או הודעות וואטסאפ, ושמרו את ההתכתבויות הללו.
משנה זהירות – כבר מהצעד הראשון
בואו נודה באמת. בין שלל העסקאות שתסגרו במהלך החיים, רכישת דירה היא העסקה הגדולה, היקרה והמורכבת מכולן. היא תשפיע על איכות החיים שלכם וכמובן, גם על הכיס ועל חשבון הבנק. כדי להימנע מטעויות אתם בודקים לא מעט דירות למכירה באזורים מועדפים ובהתאם למאפיינים שהגדרתם, ודירה מקבלן יכולה להציע פתרון נהדר במחיר נוח למדי. כדי לוודא שהצעד הזה אכן נכון עבורכם, ובעיקר כדי שלא תמצאו את עצמכם עם שרטוט מרשים, חור בכיס וקרקע נטולת דירה, שימו לב לטעויות הנפוצות ולטיפים שלנו איך להימנע מהם.
אם תעבדו נכון מהרגע הראשון, תפנו לליווי של עורך דין מקצועי ותבדקו את כל הפרטים הקטנים ביותר, תוכלו לצמצם טעויות ולהימנע מטעויות שעשו רבים לפניכם. כך תגיעו אל דירת החלומות שלכם בראש קצת יותר שקט.
