מאת: חן בוארון טרסיוק, עורכת דין בתחום הנדל"ן
רכישת דירה היא אחת ההחלטות החשובות והמורכבות בחיים. מדובר בעסקה שמערבת רגשות, לחצים ולעיתים גם חוסר ידע – מה שעלול להוביל לשגיאות יקרות. רבים מהרוכשים פועלים בפזיזות מתוך תחושת דחיפות, אך זה בדיוק המקום שבו הטעויות הכי נפוצות קורות.
על סמך ניסיוני בליווי עסקאות מקרקעין, ריכזתי עבורכם את הטעויות הנפוצות ביותר בקניית דירה – יחד עם דרכים פשוטות ויעילות כיצד להימנע מהן.
1. חתימה על זיכרון דברים – מלכודת משפטית
זיכרון דברים נראה כמו שלב ראשוני ולא מחייב, אך למעשה מדובר בהסכם משפטי מחייב לכל דבר ועניין – גם בלי מעורבות של עורך דין מקרקעין.
הסכנות:
- התחייבות מוקדמת מבלי לבדוק את הנכס ואת תנאי העסקה לעומק.
- סיכון כלכלי במקרה של ביטול העסקה.
- עוגמת נפש ותביעות משפטיות במקרה של הפרת ההסכם.
כיצד להימנע?
- לא לחתום על זיכרון דברים ללא ייעוץ משפטי.
- לשקול ניסוח של מסמך "הבעת כוונות" שאינו מחייב משפטית.
- לוודא שכל ההיבטים המשפטיים והפיננסיים נבדקו מראש.
2. ייצוג משפטי משותף – חיסכון שעלול לעלות ביוקר
לעיתים הצדדים בוחרים עורך דין מכירת דירה אחד לשני הצדדים כדי לחסוך בהוצאות. זה אולי משתלם כלכלית, אבל עלול ליצור ניגוד עניינים מסוכן.
הסיכונים:
- העו"ד נמנע מלקבל החלטות חד-משמעיות כשיש סתירה בין האינטרסים.
- במקרה של מחלוקת – שני הצדדים נותרים בלי ליווי אמיתי.
כיצד להימנע?
- כל צד צריך עורך דין עצמאי מטעמו.
- לבחור עורך דין מקרקעין מומלץ ובעל ניסיון בעסקאות דומות.
3. בחירת עורך דין לא מנוסה בתחום הנדל"ן
תחום המקרקעין דורש מומחיות עמוקה – במיסוי, רישום זכויות, תכנון ובנייה. עורך דין קניית דירה שאינו מתמחה בתחום עלול לגרום לנזקים כספיים ולסיבוכים משפטיים.
כיצד להימנע?
- לבדוק את הניסיון המקצועי של העו"ד לפני ההתקשרות.
- לבחור מישהו עם ידע במיסוי, תכנון ובנייה, ורישום זכויות במקרקעין.
4. חתימה על חוזה לפני קבלת אישור עקרוני למשכנתא
הטעות הכי נפוצה: לחתום על הסכם מכר בלי לקבל קודם אישור עקרוני מהבנק. זה עלול להיגמר לא טוב.
ההשלכות:
- הבנק לא מאשר את ההלוואה? הרוכש מפר את ההסכם.
- קנסות כבדים בגין הפרה.
- פגיעה באמינות הפיננסית של הרוכש.
כיצד להימנע?
- לגשת לבנק לפני החתימה ולקבל אישור עקרוני.
- לוודא שהאישור תואם את הסכום והתנאים של העסקה.
5. היעדר תכנון פיננסי מקיף
רבים מתמקדים רק במחיר הדירה והמשכנתא, אבל שוכחים את כל ההוצאות הנלוות, כמו שכר טרחה עורך דין קניית דירה מקבלן.
הוצאות שלא לקחתם בחשבון:
- מס רכישה
- שכר טרחת עורך דין
- בדיקות מקצועיות
- הובלה והוצאות מעבר
כיצד להימנע?
- לבנות תכנון פיננסי מלא מראש.
- לשאול את עצמכם:
- מה התקציב הכולל?
- אילו מקורות מימון זמינים לי?
- האם יש צורך בהלוואה נוספת?
- מה התקציב הכולל?
6. ויתור על בדיקת הנכס ("בדק בית")
המראה החיצוני של הדירה לא תמיד מספר את כל הסיפור. ליקויים נסתרים יכולים להפוך לסיוט יקר אחרי הרכישה.
כיצד להימנע?
- להזמין מומחה לבדק בית לפני חתימה על הסכם.
- להשתמש בדוח כדי לנהל משא ומתן מחודש על המחיר במידת הצורך.
סיכום – איך להימנע מטעויות בקניית דירה?
קניית דירה היא עסקה מורכבת שדורשת ליווי מקצועי ותכנון מדויק. בעזרת עו״ד חן בוארון טרסיוק, תכנון פיננסי נכון ובדיקות מקדימות, תוכלו לבצע רכישה חכמה, בטוחה ומשתלמת.
על הכותבת:
חן בוארון טרסיוק – עורכת דין עם ניסיון רב בעסקאות נדל"ן. מלווה רוכשים ומוכרים לאורך כל התהליך – כדי שהחלום שלכם לא יהפוך לסיוט.
