fbpx

עסקת קומבינציה בנדל"ן על ירושה

דירוג ממוצע 5.0
5/5
עסקת קומבינציה בנדל"ן על ירושה

עסקת קומבינציה היא הסדר נדל"ני שבמסגרתו יכולים בעלי קרקעות למכור חלק מהזכויות שלהם במקרקעין ליזם נדל"ן או קבלן, שיבנה על חשבונו נכסים על הקרקע, ובתום הבנייה תתבצע חלוקה של יחידות הדיור בין הצדדים. ישראלים רבים שמקבלים קרקעות בירושה, שוקלים אפשרות לקחת חלק בעסקאות קומבינציה כדרך למנף את שווי המקרקעין שעברו לחזקתם. אולם על מנת שמדובר יהיה על עסקה רווחית ומשתלמת עבור שני הצדדים, חשוב לדעת לשאול את השאלות הנכונות ולהכיר גם את החלופות הזמינות. בשורות הבאות תסביר עו"ד מקרקעין חן בוארון, על ההיבטים בעסקאות קומבינציה שחשוב לקחת בחשבון, וכיצד להגן על האינטרסים שלכם בעסקת קומבינציה בנדל"ן על ירושה. 

למה חשוב לשים לב כשניגשים לעסקת קומבינציה בנדל"ן על ירושה?

כשניגשים לעסקת קומבינציה בנדל"ן על ירושה חשוב לשים לב הן לחלוקת האחוזים המוצעת לבעל הקרקע בידי יזם הנדל"ן או הקבלן, והן למפרט המוצע ולוחות הזמנים שהקבלן מוכן להתחייב להם עבור הפרויקט. למותר לציין כי על מנת להעריך את הכדאיות של עסקת הקומבניציה, לא מספיק להסתכל על כל אחד מההיבטים הללו בעסקה כשלעצמו, אלא יש לבחון אותם כמכלול. זאת משום שגם עסקת קומבינציה בנדל"ן על ירושה, שחלוקת האחוזים בה נראית אטרקטיבית לכאורה, עלולה להתברר כלא כדאית, אם לוח הזמנים המוצע עבור הפרויקט הוא ארוך והמפרט מצומצם.

באילו מקרים נעדיף מכירה במזומן כחלופה לעסקת קומבינציה בנדל"ן על ירושה?

אחת החלופות המקובלות לעסקאות קומבינציה היא מכירה של הנכס וקבלת תמורה עבורו במזומן. מדובר באלטרנטיבה מהירה בהשוואה לעסקת קומבינציה, אם כי כזו המניבה רווח נמוך יותר לבעלי הנכס, בהשוואה להתקשרות עם קבלן או יזם נדל"ן שיבצע הריסה של הנכס ויבנה תחתיו בניין חדש למגורים.  

השאלה האם עדיף למכור את הנכס שהתקבל בירושה תמורת מזומן או לבחור בעסקת קומבינציה בנדל"ן על ירושה, היא תלויית מקרה, נסיבות והעדפה אישית. לעיתים בעלי הנכס הם אנשים מבוגרים בעצמם, מה שמוביל להתלבטות לא פשוטה: מצד אחד, פוטנציאל הרווח שעשוי להתקבל בעקבות עסקת קומבינציה מול קבלן, הוא גבוה יותר. אולם מאידך, מכירה במזומן מניבה לרוב תמורה מהירה וודאית יותר. ישנם שיקולים לכאן וכאן בהקשר לסוגיה הנ"ל, שצריכים להיבחן פרטנית בכל מקרה לגופו.

שיקולי מיסוי בביצוע עסקת קומבינציה בנדל"ן על ירושה 

אחד הנושאים שחשוב לתת עליהם את הדעת בהקשר לבחירה בין עסקת קומבינציה לעסקת מכר במזומן, הוא מיסוי מקרקעין. חשוב לברר מה מבנה העסקה ומה שיעור המיסים שעתיד לחול על הצדדים בכל אחד מסוגי העסקאות, ובכללם מס שבח החל על המוכר, ומס הרכישה שיחול על הקונה. בנוסף, ישנו היטל השבחה החל על בעל הנכס בעסקת המכר, אשר בחלק מן המקרים הקונה או יזם הנדל"ן / הקבלן מסכימים לכסות את עלותו באופן חלקי או מלא, כחלק מהסכם הקומבינציה. גם לכך עשויה להיות השפעה על שווי העסקה.

שיקולים נוספים בעסקאות קומבינציה בנדל"ן על ירושה

מעבר לשיקולים המעשיים בבחירה בין מכירת הנכס במזומן לעסקת קומבינציה בנדל"ן על ירושה, קיימים לעיתים בעלי נכסים המונעים משיקולים רגשיים שבעקבותיהם הם חפצים בקבלת דירות שיבנו על אדמת אבותיהם, כדי שיוכל להתגורר בהן בעצמם או להעבירן לחזקת ילדיהם.


מה לגבי שילוב עסקת קומבינציה ועסקת מזומן?


שיקולים מסוג זה מובילים לעיתים למצב שבו כאשר ישנם מספר אנשים שיש להם זכויות בקרקע מסוימת, חלקם בוחרים באפשרות של עסקת קומבינציה בנדל"ן שקיבלו בירושה, בעוד שהיתר מחליטים למכור את חלקם בקרקע בעסקת מכר שתמורתה ניתנת במזומן.

בסיכומו של דבר, ניתן לומר כי עסקת קומבינציה בנדל"ן על ירושה, מהווה פתרון משתלם יותר ממכירת הנכס על הקרקע במזומן. זאת חרף המורכבות בעסקאות מסוג זה ומידת הסיכון הכרוכה בהן. אולם אין לגשת לעסקאות קומבינציה ללא הסדרת בטחונות מתאימים מול יזם הנדל"ן או הקבלן. לדוגמא, הצטרפות אל חוזה הליווי הבנקאי של היזם / הקבלן וקבלה של ערבות בנקאית מתאימה. 

השאלות שחשוב לשאול לפני שחותמים על עסקת קומבינציה בנדל"ן על ירושה 

כאשר בעלי נכס שנתקבל בירושה שוקלים לבצע עסקת קומבינציה מול קבלן או יזם נדל"ן, חשוב לשאול כמה שאלות מבעוד מועד, על מנת לאמוד את רמת הסיכון שנחשפים אליה ולצמצם אותה ככל שניתן: 

1. אילו בטוחות מציעים הקבלן / היזם ו / או הבנק שמספק מימון לפרויקט, לבעל הזכויות בקרקע כדי להבטיח שיעמוד בהתחייבויותיו כלפיו? 

2. מהו כלול במפרט הטכני שהקבלן / היזם מציע לבעל המקרקעין?

3. מהו לוח הזמנים המוגדר לביצוע הפרויקט?

4. איזו חלוקת הוצאות מיסוי והיטלים מוצעת במסגרת העסקה?

מאחר ובעסקאות קומבינציה בנדל"ן על ירושה ובכלל, בעלי הזכויות בקרקע יכולים להנות מהתמורה שמגיעה להם רק בתום הבנייה, עמידה בלוח הזמנים שנקבע לפרויקט היא חשובה מאין כמוה, כמו גם הבטוחות הניתנות לבעלי הקרקע מצד היזם / הקבלן, למקרה שהפרויקט לא יושלם בהצלחה. בהקשר זה, יש משמעות מכרעת גם לבחינת המוניטין של הקבלן / היזם כגורם אמין ומהימן ואיתנותו הפיננסית. עסקת קומבינציה הנחתמת מול קבלן שנוטל מימון בנקאי, תהיה לרוב בטוחה יותר מאשר עסקת קומבינציה ללא מקורות מימון בנקאיים. 

מעוניינים בליווי משפטי מקצועי בעסקת קומבינציה בנדל"ן על ירושה? פנו למשרד עו"ד חן בוארון לשיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות!

אז מה היה לנו עד עכשיו?
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
עוד מאמרים בנושא
מדד תשומות הבניה
מקרקעין ונדל״ן
מדד תשומות הבניה

כל מה שרציתם לדעת על מדד תשומות הבניה למגורים וחששתם לשאול מדד תשומות הבניה למגורים מהווה שקלול של התנודות בעלויות הבנייה של דירות מגורים, הנגרמות

קרא עוד »
עו"ד מקרקעין חן בוארון
קונה או מוכר נכס?
לפגישת ייעוץ צרו קשר
מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם לפרטים מלאים.
לוגו עו"ד מקרקעין חן בוארון
מייסדת המשרד, בעלת ניסיון עשיר ויכולת מקצועית גבוהה בליווי משפטי בעולמות המקרקעין- נדל"ן והתחדשות העירונית.
לאור ניסיונה המקצועי והידע הנרחב שצברה, עו"ד בוארון מנתחת היטב את המפה הנדל"נית-עסקית ומעניקה פתרונות יצירתיים תוך יושרה מקצועית, אכפתיות, זמינות ויחס אישי לכל לקוח.
מן העיתונות
כתבה על עורכת הדין חן בוארון
כתבה בעיתון השקמה
כתבה בכלכליסט על עו"ד מקרקעין חן בוארון
כתבה מתוך העיתון כלכליסט
כתבה בלוי יצחק על עו"ד נדל"ן חן בוארון
כתבה מתוך לוי יצחק
קבלו במתנה את המדריך
3 הטעויות הקריטיות שעושים רוב רוכשי הדירות ואיך להימנע מהן

*הורדת המדריך מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה