עסקת קומבינציה היא עסקת מקרקעין שהתמורה עבורה איננה כספית, אלא מגיעה בתצורה של הענקת זכויות בנייה על קרקע מסוימת. בהינתן תנאים מסוימים, עסקאות קומבינציה עשויות להתברר כמהלך כדאי ביותר, אך על מנת שהעסקה תהיה כלכלית, יש צורך לבחור במודל העסקה המתאים. למרבה המזל, בעזרת ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין מנוסה, ניתן לבדוק את התנאים לעסקת קומבינציה ומידת הכדאיות שלה מבעוד מועד, וכן להבטיח שהעסקה תושלם בהצלחה.
מה זה עסקת קומבינציה
עסקאות קומבינציה הן בין סוגי עסקאות הנדל"ן היותר פופולריות במדינת ישראל. מדובר בעסקה שבה אדם שיש לו בעלות על חלקת קרקע, מבצע מכירה של החלקה שלו ליזם, ומקבל תמורתה זכות ביחידות הדיור שהיזם מתעתד לבנות באותו השטח שנמכר לו.
עסקת קומבינציה מיסוי ותמורה
בהיבטי מיסוי, לעסקת קומבינציה ישנם 2 יתרונות בולטים והם:
1. התמורה שאותה הצדדים בעסקה מקבלים:
בעסקת קומבינציה, לבעל השטח שמוכר את הקרקע שלו ליזם הנדל"ן, ישנה הזדמנות להרוויח סכום כסף משמעותי בהרבה ממה שהיה מקבל לו היה מוכר את הקרקע שלו בעסקה מכירה סטנדרטית. הרווח הוא כמובן, הדדי גם מהצד של היזם, היות ובמקרה של עסקת קומבינציה, הוא לא זקוק למאמצי גיוס הון לטובת קניית המקרקעין, היות והתמורה המוענקת לבעלים של השטח היא לא כספית אלא בתצורה של הנכס הנבנה עליו.
2. הטבות מס:
עסקת קומבינציה מאפשרת לשני הצדדים החתומים עליה לחסוך בהוצאות מיסוי, משום שבעסקאות מסוג זה חבות המס היא נמוכה מזו הקיימת על עסקאות מכר רגילות של קרקעות. לצורך העניין, מס שבח שאותו נדרשים לשלם בעלי שטח בעסקת קומבינציה, יחיול אך ורק על חלקת הקרקע שנמכרת ליזם הנדל"ן, ולא על כל השטח, כשם שמקובל בעסקאות מכירה שגרתיות של קרקעות.
האם קיימים גם חסרונות בעסקת קומבינציה?
למרות האמור לעיל, עסקת קומבינציה עשויה להיות גם בעייתית במובנים מסוימים.
עבור המוכר, מדובר על עסקאות שהשלמתן נוטה להתארך, כך שבעקבות עיכובים בתהליך הבניה בעלי המקרקעין עשויים לקבל את התמורה כנגד העסקה רק בחלוף שנים רבות.
זאת בשונה מעסקאות נדל"ן סטנדרטיות שבהן התמורה ניתנת בסמוך לרכישת הנכס. גם עבור הקונה – הלוא הוא יזם הנדל"ן, עסקת קומבינציה עשויה להתברר כמהלך פחות משתלם, בתרחיש שבו שוויה של הקרקע הנרכשת לא הוערך נכונה, כאשר נערך הסכם הקומבינציה, או בתרחיש שבו ניתן לקבלן היתר לבניית כמות נמוכה יותר של יחידות דיור לעומת התכנון המקורי.
המודלים השונים של עסקאות קומבינציה
עסקת קומבינציה עשויה לצאת אל הפועל באחת מכמה תצורות מקובלות, שהנפוצות שבהן הן כדלקמן:
- עסקת קומבינציה לפי מודל האחוזים:
עסקת קומבינציה מסוג זה כוללת הסכם מכר שבו נקבע מהו אחוז הדירות מתוך כלל היחידות שעתידות להיבנות בפרויקט, ימסרו לבעלותו של בעל השטח. אחוז הקומבינציה נקבע לרוב על פי המיקום הגיאוגרפי של השטח, אשר משפיע מן הסתם על השווי שלו. - עסקת קומבינציה כעסקת נטו:
עסקת נטו היא עסקה שבה יזם הנדל"ן לוקח עליו את מכלול ההוצאות הכרוכות בעסקה, ומתחייב לשלם מחיר נטו לבעל השטח. במודל הנטו מוסר למעשה נטל אי הוודאות באשר לתמורה שתתקבל מהעסקה, אולם מנגד, פתרון זה נוטה גם לצמצם את שווי התמורה שבעלי הקרקע יקבלו בסופו של עניין.
בחירת המודל המתאים ביותר לעסקה תלוי בגורמים רבים שיש לבחון בעין מקצועית כדי להגיע להחלטה המשתלמת ביותר לשני הצדדים בעסקה. כאו נכנסים לתמונה שירותיו של עו"ד מקרקעין מנוסה ואמין.
מדוע הסכם קומבינציה מנסחים באמצעות עורך דין מקרקעין בלבד
בעסקת קומבינציה, חשוב שלכל אחד מן הצדדים יהיה ליווי וייצוג משפטי מקצועי, מטעם עורך דין מקרקעין. מהצד של יזם הנדל"ן, מעורבות של עו"ד בעסקה מסייעת לביצוע בחירה נכונה של המקרקעין האטרקטיביים ביותר בהיבטי שווי, וכן להשגת הערכה מדויקת יותר בנוגע להיקפו של היתר הבנייה שהרשויות צפויות לאשר. מהצד של בעלי הקרקע בעסקה, המעורבות של עו"ד מקרקעין נועדה להבטיח כי הסכם הקומבינציה ינוסח באופן הוגן, שקוף ואמין, כך שתתקבל תמורה הוגנת תמורת השטח הנמכר מבלי לפגוע בזכויות של בעלי השטח בעסקה, בסופו של דבר. ולבסוף, עבור שני הצדדים בעסקה, ישנה תועלת רבה לסיוע המשפטי שמוצע בידי עורך דין נדל"ן במובנים של תכנון מס ומימוש הטבות המיסוי שהחוק מאפשר ליהנות מהן בעסקאות קומבינציה.
מעוניינים במידע נוסף בנושא עסקת קומבינציה? עורכת דין חן בוארון תשמח לסייע לכם. צרו קשר בהקדם!
קבל עזרה עכשיו
