נדל"ן בישראל – ראיון עם שחר הכט ומיכל לבב

היום בתוכנית הזמן לנדל"ן עו"ד חן בוארון מארחת את שחר הכט, שהיא מתכננת ומעצבת פנים ומיכל לבב-הדר, יועצת משכנתאות ומתכננת פיננסית, גם בארץ וגם בחו"ל.

חן:  שחר, מה ההבדל בין אדריכל, למתכנן ולמעצב פנים, ולאיזה איש מקצוע אני צריכה לפנות כשאני רוצה לקנות דירה?

שחר: אדריכל למעשה הוא אמון על תכנון החוץ ועל תכנון הפנים הראשוני, כל החיבור בין היועצים השונים וכמובן על ההיתרים, ההתקשרות של הקבלן היא מול האדריכל, שמתכנן את הבניין בכללותו. מתכנן פנים, הוא זה שאמון על תכנון הפנים, הוא למעשה אדריכל הפנים ואנחנו עוסקים בכל הקשור לפנים הבית בצורה הרבה יותר פרטנית, שזה אומר תיכנון התשתיות, האינסטלציה, החשמל, הקירות וגם עיצוב הפנים, שהוא שלוב יחד עם התכנון.

מה ההתמחות שלך?

שחר: אני מתמחה בדירות חדשות מקבלן. הרבה פעמים מגיעים אלי יזמים שלא מצליחים למכור את הדירה ואז אני מתכננת אותה בדרך כלל אני מגלה שהמטבח מאוד קטן או שהאמבטיות עם כל מיני זוויות מוזרות. אז אני מיישרת ומסדרת וככה הדירה לבסוף נמכרת. אני מכירה גם את הצרכים של הרוכשים ויכולה לתווך ליזם את הצרכים שלהם. וההיפך, אני יודעת איך חושב היזם ויודעת מראש מה הם יקבלו הרוכשים ומה לא.

מה העצה שלך למי שרוצה לרכוש דירה מקבלן?

העצה הראשונה שאני נותנת ללקוחות שלי, זה לפנות לעו"ד שמתמחה בנדל"ן. כי בפרויקטים כאלה, הדבר הראשון שצריך לעשות, לפני המימון ולפני התכנון זה חוזה ראוי. לצערי, יש המון רוכשים שמגיעים אלי אחרי שהם כבר חתמו על החוזה.

אני לא באה לאף אחד בטענות, הקבלן ואיש המכירות עושים את עבודתם, אנשים קופצים מעל הפופיק חותמים על חוזה כשהם לקחו איזו בת דודה שהיא עו"ד, שבכלל מתמחה בדיני משפחה.

כל אינטראקציה שהייתה לי עם הקבלן, כשביקשתי ממנו כל מיני תוספות ושינויים, כל דבר עלה כסף והרבה כסף, כל מיני דברים שעורכת הדין לא בדקה.

לדוגמא: האם ההיתר היה מוכן? האם יש המלצה להיתר? עורכת דין שמבינה בנדל"ן הייתה יודעת להכניס לחוזה סעיפי הסתייגויות, שבמידה והתשתיות לא ראויות ההסכם מתבטל או שהם זכאי לפיצוי כספי מסויים. להכניס סעיפים באשר לליקויים עתידיים "על הקבלן לתת פיצוי", הרי עבודתו של העו"ד לא מסתיימת ברגע שנחתם החוזה, הוא מלווה את הלקוח עד לקבלת הדירה לרוב.

מה היתרון בלקחת  את שירותיו של אדריכל/ מתכנן ומעצב פנים ברכישה מקבלן?

שחר: הם חוסכים הרבה יותר כסף משכר הטרחה שהם שילמו לי. כמובן שבזכותי הם גם קיבלו הנחות- אם זה בחברות המטבחים והקרמיקה וכו'… אבל החסכון הכי גדול הוא לא בכסף, אלא בעוגמת נפש. כנ"ל גם לגבי יעוץ משכנתאות, אני יכולה ללכת לעשרה בנקים ולהתחיל להתווכח ולהתמקח, אבל אני לא מבינה שום דבר במשכנתאות, ואני לא אדע מה להשוות למה, אני יכולה להגיד לך שבאופן אישי מיכל חסכה לי במשכנתא האחרונה 90 אלף ₪!!

מיכל:  ההסתכלות בתכנון של משכנתא היא מאוד גדולה ורחבה.  קודם כל צריך לבחון מה המטרות של הזוג שרוכש את הדירה, הרבה פעמים רוכשים לוקחים משכנתא מאוד גבוהה והמטרה היא לראות איפה בני הזוג יהיו עם המשכנתא שלהם עבוד חמש-עשר שנים, מה התוכניות העתידיות שלהם? האם הם יישארו בדירה הזאת לכל החיים? או שאולי זאת דירה להשקעה? . דבר נוסף, זה השכר שלהם- האם בעתיד הוא יעלה או ירד? כמו עכשיו במצב הקורונה, אנחנו רואים שהרבה מאוד בעלי עסקים ומשפחות שאין להם כסף לשלם את תשלומי המשכנתא. הקורונה זה מצב שאף אחד לא לקח בחשבון, והיום אני מטפלת בלא מעט משכנתאות בעיתיות של אנשים שחתמו על הסכם רכישת דירה, שעכשיו בעקבות הקורונה נתקעו בלי אישור למשכנתא מהבנק, והם בבעיה חמורה כי הם כבר התחייבו בחוזה עם המוכר.

הקורונה זאת דוגמא לדבר שלא היה צפוי, אבל יש דברים שהם כן צפויים שאנשים שוכחים לקחת בחשבון כשהם עושים את התכנון לעתיד הזה, לדוגמה- שהם רוצים להביא עוד ילד, וילדים עולים כסף.

אני מסתכלת קדימה, על גידול של המשפחה, על אבטלה, כאלה שרוצים לעשות שינוי קריירה אז אני לוקחת בחשבון שתהיה ירידה בהכנסות, ז"א, אני בונה להם תוכנית שמתאימה לחיי המשפחה שלהם ולכסף העתידי, לנכסים פנסיונים, לירושות, להשקעות, לנכסים שרוצים למכור, אני מסתכלת על כל התמונה הרחבה ולפי זה אני בונה את התמהיל של הלקוח.

חן: מיכל, מה לדעתך הטעות ההכי גדולה שאנשים עושים כשהם רוצים לרכוש דירה?

טעות נפוצה שאנשים עושים היא שהם קופצים מעל הפופיק, והדירה הראשונה שהם קונים היא בעלות מאוד גבוהה של 2,500,000 ₪ בממוצע. הם חותמים על חוזה לרכישת דירה מבלי לקבל תחילה אישור עקרוני למשכנתא. כך שגם אם יאשרו להם את המשכנתא, הם ישלמו ריבית מאוד יקרה אנשים לא מבינים בתמלילים ובמסלולים של המשכנתא, זה בעצם המחיר היקר של הריבית, למרות שהריביות היום מאוד אטרקטיביות ומאוד נמוכות, יש מספיק מסלולים שמתומחרים ביוקר.

נתון מדהים הוא  ש ל95% מהמשפחות הבנק מאשר משכנתא, אבל השאלה באיזה תנאים. לאנשים לא "בעייתיים" הבנק מאשר משכנתא בלי בעיה כי זה הרווח שלו ל20-30 שנה הבאות. אנשים "בעייתים" שלהם לרוב הבנק  יאשר משכנתא זה אנשים שיש  להם החזרות צ'קים, הוצאה לפועל וכו…

אנשים מבקשים מהבנק הנחות במקומות הלא נכונים. הם לא יודעים איפה החיסכון שלהם יכול לבוא לידי ביטוי. יועץ משכנתאות שיודע לתכנן ויש לו ניסיון, יכול לחסוך עשרות ומאוד אלפי שקלים למשפחה במשכנתא. חשוב מאוד לעשות את זה בצורה מסודרת, כי אח"כ כשרוצים למחזר את המשכנתא, יש קנסות ויש עלויות נוספות, שגם את זה צריך לקחת בחשבון.

משכנתא זה כמו תיק השקעות, צריך לנהל אותו, זה שלקחת משכנתא זה לא "נגעת נסעת", צריך כל פעם לבדוק את הכדאיות, למחזר את המשכנתא, לשנות את המשכנתא, לבדוק את השינוי של המצב המשפחתי, של המצב בתעסוקה, מצב הסיכונים ועוד.

חן: איך השפיעה עליכן הקורונה?

שחר: אנשים היו בבית סגורים, אז אני רואה המון משפרי דיור, לבתים עם מרפסות, המון משפצים, אנשים רוצים לעשות שינויים, גם אם אין כסף לרכוש דירה אחרת, הם משפרים את הדירה הקיימת עד כמה שניתן.

מיכל: בתקופה הזאת של חוסר הוודאות, שרק הולכת וגדלה מבחינה כלכלית, גם הקבלנים נמצאים בהרבה מאוד בעיות. לדעתי לציבור כדאי יותר להתמקד בדירות יד שניה. אני נתקלת לאחרונה בפרויקטים של קבלנים שפשטו רגל, גם בתמ"אות וגם בדירות של בניה חדשה. בדרך כלל גם אין ליווי בנקאי ואז זה בעיה. כי יש להם הון עצמי, אז הם לא רוצים ליווי בנקאי, אבל כשאנשים רוצים לקחת משכנתא הם לא יקבלו משכנתא כי אין ליווי בנקאי ואז בודקים את הקבלן ואין לו מספיק ניסיון בבניה. לדוגמא, בהרצליה יש כמה בניינים של תמ"א שהופסקו כי הקבלנים פשטו את הרגל.

שחר: אני ממליצה לעשות עבודת שטח ולבדוק מי הקבלן, היכן הוא בנה קודם, בשלב מאוחר יותר להגיע לעו"ד שמתמחה במקרקעין, שיכול לבדוק באיזה שלב הבניין נמצא מבחינת ההיתרים מבחינת הליווי הבנקאי . הפרויקטים האלה יהיו יקרים יותר, אבל אישית אני מעדיפה לשלם יותר על פרויקט שהוא בטוח ולא להיכנס להרפתקאות.

חן: כעורכת דין שמתמחה בנדל"ן, אני יכולה להגיד לך שגם עו"ד בודק את היזם, זה חלק חשוב מהתהליך וחלק מהשירות שלי כעורכת דין שאחראית על הצלחת העסקה הזו. הרבה אנשים חושבים שאם מדובר ביזם מוכר אז לא צריך בכלל לבדוק אותו. הם כמובן לא יודעים מה שאני יודעת, וכמה זה חשוב תמיד לבדוק את היזם והקבלן.

חן: מיכל, מה חשוב שרוכש דירה יקח בחשבון?

מיכל: זאת העסקה הכי יקרה שעושים במהלך החיים, אנשי מקצוע כמו מעצב פנים, עו"ד, יועץ משכנתאות עולים אלפי שקלים וצריך לקחת את זה בחשבון ולתכנן את ההוצאה הזאת. בנקודה זו, חשוב לי לומר שחשוב לקחת עו"ד שמתמחה ואני לא פעם נתקלתי בעורכי דין שהם לא מומחים, שגרמו נזקים כלכלים חמורים לאותם הלקוחות ואלה המקומות שאסור לחסוך בהם.

כאשר מדובר ברכישה של דירה מקבלן,הרבה פעמים אני שואלת את הלקוחות שלי אם יש להם עו"ד מטעמם, והם עונים לי "אנחנו לא צריכים, יש לנו את העו"ד של הקבלן (או של המוכרים כשמדובר בדירה יד שנייה)". וזאת טעות נוראית בעיני. כשאדם עושה עסקה של רכישת דירה, הוא חייב עו"ד מטעמו. עו"ד שישמור ויגן על הזכויות ועל האינטרסים אך ורק שלו.

חן: לא מזמן, ייצגתי משפטית רוכשת דירה מקבלן, וכמעט בכל סעיף (בחוזה הארוך הזה) שדרשתי לתקן או לשנות למעשה חסכתי לה עשרות אלפי שקלים, אפילו מבלי להתכוון. אם זה בלהתחיל לשלם מיום מסירת החזקה ולא משלב קבלת ההיתר שהתקבל שהיה מלפני שנתיים ואם זה לא לשלם על חיבור לחשמל של כל הבניין אלא רק של הדירה שלה.

יותר מזה, אני יכולה לומר לכם שלא פעם, ראיתי בסעיפים בחוזים שהם לא חוקיים. וכשפנית לעו"ד של הקבלן בבקשה שימחק אותם, וכך מעשה הלקוח שלי לא יצטרך לשלם לשווא אלפי שקלים, לפעמים אחרי הדרישה שלי הם אכן מחקו את הסעיפים האלה, אבל לצערי לפעמים התשובה שקיבלתי מהם היא: "אני יודע שזה לא חוקי, אבל זאת הכלה, אם הלקוח שלך לא רוצה שלא יקנה, אני אמכור למישהו אחר".