שוק הקרקעות בישראל סובל ממוניטין בעייתי. כולנו שמענו סיפורים על אנשים שקנו קרקע לפני עשרות שנים ושום דבר לא קרה איתה. מה גרם לתדמית הזו?
התדמית הזו נובעת מהשקעות לא מבוססות ידע.
הרבה אנשים שקנו קרקעות חקלאיות ללא שום תכנון מאושר, קנו חלום, בטח שלא נכס.
כשאתה קונה קרקע שלא עברה אישור ועדה מקומית או תהליך תכנוני מזורז אחר, אין לך שום ודאות שהיא
תופשר בחייך. זה כמו לקנות כרטיס הגרלה.
ההבדל המהותי הוא בין קרקע חקלאית ללא תכנון לבין קרקע בסטטוס תכנוני
מתקדם שעברה אישורים של ועדה ארצית, מחוזית ומקומית. במצב כזה, המסלול לבנייה ברור ולוקח בין 3-8 שנים, לא 50.
כל הזמן קופצות פרסומות להשקעה בקרקע ברשתות. מהם סימני האזהרה שצריכים להדליק נורה אדומה?
יש שלוש נורות אדומות עיקריות: ראשית, חברה שאין בה עורכי דין ושמאים מנוסים בתכנון ובנייה – רק אנשי מכירות. כשזה המצב אין מי שבאמת יקדם את המתחם מול הוועדות והרשויות, יש אנשים
שמבינים פסיכולוגיה אנושית ומשתמשים בזה לרעה בשביל לגזור עמלות.
שנית, חברה שלא משקיעה בעצמה בפרויקטים שלה היא נורת אזהרה בפני עצמה. כי אם אתם
כל-כך מאמינים בעתיד של הפרויקטים שאתם משווקים למה אתם לא משקיעים בעצמכם?
ושלישית, הסכם שיתוף רע.
כדאי לשים לב שאין סעיף של דילול זכויות בהסכם, מה שאומר בעצם שאם קנית עתודת קרקע של 100 מטר שמזכה אותך בזכות לדירה, והמתחם זכה בהגדלת זכויות של 40% – אתה אמור להיות זכאי לתוספת הזאת ולהיות בעלים של 1.4 זכויות לדירה.
הרבה חברות מסחריות מנצלות את חוסר הידע בשביל להכניס סעיף שאומר שהגדלת הזכויות הולכת לחברה.
גם אם אין דילול זכויות, חשוב להבין שאתם נכנסים להסכם שיתוף גדול ואיכותי של קבוצה
עם מסה של שטח – כשיש ההסכם שיתוף גדול עם נציגות התכנונית שיודעת לעבוד מול הוועדות והרשויות מקבלים את המגרשים הטובים ביותר מה שמגדיל
משמעותית את הערך של ההשקעה והתשואה.
איך יודעים שהקרקע באמת תופשר ושלא יעבור בה כביש באמצע?
שאלה מעולה, ברגע שקרקע עברה אישור ועדה מקומית, יש לך תב"ע ברמת פרטים גבוהה שמראה בדיוק מה קורה עם כל מטר בקרקע. אתה יודע איפה יעברו הכבישים, מה יופקע, ומה הזכויות שנשארות לך. אנחנו לא נכנסים לעסקאות לפני השלב הזה בדיוק מהסיבה הזו – כדי שתהיה לנו ולמשקיעים שלנו ודאות מלאה.
אם משווים בין דירה להשקעה בקרקע, הדירה נתפסת כבטוחה ויציבה. מה דעתך?
זו תפיסה מוטעית. בדירה אתה תלוי רק בעליית מחירי השוק, ומשלם 8% מס רכישה על דירה שנייה. בקרקע אתה מרוויח מההשבחה עצמה – אתה קונה את החומר הגלם שיהפוך לדירה העתידית במחיר טוב יותר ואז. גם אם שוק הדירות יורד, ההשבחה ממשיכה. זו תשואה כפולה – מההשבחה ומעליית מחירי הנדל"ן.
מהם חשוב לבדוק לפני שנכנסים לעסקת קרקע?
קודם כל, שהקרקע פרטית ולא של רמ"י – אחרת הרווח הולך למדינה.
שנית, סטטוס תכנוני מתקדם – קרקע שנמצאת לפחות לאחר אישור ועדה מקומית.
הדבר השלישי הוא הסכם שיתוף איכותי ללא דילול זכויות.
ואחרון חביב, מי עומד מאחורי החברה – אנשי מקצוע עם פרויקטים שהגיעו לבנייה
ולא מתווכי קרקעות.
מה עדיף, "קרקע למילואימניקים" או קרקע פרטית?
זה ממש תלוי במטרה שלך. שני המסלולים לגיטימיים לחלוטין, אבל הם משרתים צרכים שונים.
אם המטרה שלך היא להגיע לנכס למגורים – 'קרקע למילואימניקים' יכולה להיות אופציה נהדרת. אתה מקבל קרקע במחיר מסובסד או בחינם, בונה עליה את הבית שלך, וחוסך את עלות הקרקע. זה מתאים למי שרוצה להתגורר בנכס ולא בהכרח מחפש תשואה כספית.
לעומת זאת, אם המטרה שלך היא להשקיע וליצור תשואה – השקעה בקרקע פרטית בסטטוס מתקדם עם הסכם שיתוף איכותי היא הדרך הנכונה. כאן אתה שותף מלא בהשבחה ובהגדלת הזכויות, יש לך גמישות למכור בכל שלב, ואתה לא מוגבל למגורים בלבד. התשואה הפוטנציאלית גבוהה יותר כי אתה לא קשור למגבלות ולהתחייבויות של תוכניות ממשלתיות.
בקיצור, זה מתחיל במטרה – אתה רוצה בית למגורים או השקעה שתייצר תשואה? התשובה תקבע את המסלול המתאים
הרבה אומרים שעכשיו זה לא זמן טוב, המדינה לא יציבה – האמנם?
ההיסטוריה מוכיחה כבר עשרות שנים, הזמן הטוב ביותר להשקיע הוא כשיש אי-ודאות ואנשים מפחדים. במצבים כאלה המחירים נמוכים יותר והתחרות פחותה. קרקע לא מושפעת מהמצב השוטף כמו דירות – ההליכים התכנוניים ממשיכים בכל מצב. מי שחיכה לוודאות מוחלטת בעבר פספס את ההזדמנויות הטובות ביותר.
כלל זהב למי ששוקל לקנות קרקע?
קרקע זו לא דירה, לקנות "מתחת למחיר השוק" לא יהיה שווה לך כלום אם בסוף הקרקע לא תגיע
לבנייה, אם אתם רוצים שהקרקע שלכם תהפוך לדירה אתם חייבים להצטרף לקבוצה מסוימת
כדי להגיע לכמות מטרים מספקת לפחות לבניין שלם וגם כדאי שהקבוצה הזאת תדע מה נדרש לעשות בכל שלב ושלב בדרך וכמובן כדאי ושיהיה
לה ניסיון של שנים עם הצלחות בשטח.
זה מתכון לעסקת קרקע טובה🙏
