מפת ה"מוקשים" בפרויקט פינוי בינוי | פינת מומחה: יוסי בר דוד

פרויקט פינוי בינוי מאופיין בחוסר וודאות מסוגים שונים, מעבר לחסמים הידועים והמוכרים לכולנו, במרבית הפרויקטים ישנם "מוקשים קטלניים" הסמויים מהעין בציר הזמן במאמר זה פורס לנו יוסי בר דוד יו"ר ועדה להתחדשות עירונית ארגון הקבלנים מחוז תל אביב את המוקשים השכיחים ביותר בהתחדשות עירונית, הפזורים לאורך הדרך, ובידע מקדים ניתן לנטרלם ואף למנף את הדברים לטובתינו.

1 – מוקש קנייני:
למרות נסח טאבו "נקי" יחסית בתחילת דרכו של הפרויקט, לאורך השנים לצערי נפרדים מעולמנו דיירים ותקים, ולנעליהם נכנסים יורשים רבים שחלקם אינם "זמנים" חלקם אינם משתפים פעולה עם מקדמי הפרויקט וחלקם מתנגדים לפרויקט ללא סיבה ראויה.

בנוסף, דיירים רבים אשר רכשו את דירתם בשנות התשעים מחברות הדיור הציבורי לא העבירו את הנכס על שמם, וכך גם יורשיהם, דבר המונע את קידום הפרויקט והחתמת הבעלים על המסמכים הדרושים.

משקעים רבים סוללים דרכם לנציגויות הדיירים במטרה למקסם את השקעתם בדמות דרישות לא הגיוניות, והראשונים לשלם את המחיר למשך הזמן בניהול משא ומתן הינם דיירי המתחמים.

צפו בראיון עם יוסי בר דוד על מפת ה"מוקשים" בפרויקט פינוי בינוי בתוכנית הרדיו הזמן לנדלן בהגשת עו״ד חן בוארון טרסיוק צפו >>>

2- מוקש תכנוני:
בעלי התפקידים  בוועדות המקומיות והמחוזיות מתחלפים אחת לכמה שנים בודדות ואיתם תפיסת העולם התכנונית והאורבנית, לא פעם תוכניות נדחות בשל שינוי תפיסת עולמם התכנונית של נושאה המשרות, מתפקיד של בודק תוכניות זוטר ועד למהנדס העיר ומתכננן מחוז.

בנוסף, המחסור הגדול של בודקי תוכניות בחלק ניקר מהרשויות המקומיות (בשל תנאי שכר ירודים)  גורם לסחבת בתהליך ואי אישור תוכניות פינוי בינוי במשך שנים רבות.

3 – מוקש פוליטי/ציבורי:
כמי ששימש מ"מ וסגן ראש עיר, ומ"מ יו"ר הועדה המיוחדת לתכנון ובניה בעיר מודיעין.

 אני מודע  למפת האינטרסים (המוקשים) הגלויים והסמויים לעין של נבחרי הציבור בוועדות המקומיות, שינוי המדיניות אחת לכמה שנים על בסיס הסכמים קואליציוניים מקומיים היינו המוקש הקטלני ביותר לפרויקט פינוי בינוי, העדר רצף שלטוני להבנות, ההחלטות והסכמות שהתקבלו עם הועדה המקומית היוצאת משנה את כללי המשחק עד כדי הקפאת הפרויקט ולעיתים להפסקת קידומו.

ברוב המקרים נבחרי ציבור בוועדות המקומיות לרבות ראשי רשויות מקבלים את ההחלטות ע"פ לחץ ציבורי סקטוריאלי לא ע"פ ההיגיון ושמירה על האינטרסים של כלל הציבור.

4- מוקש כלכלי:
בתחילת דרכו של פרויקט נחתמים הסכמים עם בעלי הזכיות ובהן התמורה המוסכמת על בעלים.

במרוצת השנים בחיי הפרויקט וללא התייחסות למועד "העסקה" עם בעלי הזכויות  במטרה לצופף פחות את תא השטח בפרויקט, מקטינות הוועדות את התמורה לבעלים, ובכך מקטינות את זכיות הבניה בפרויקט, הדרך לנטרל מוקש זה מצוי משתי אפשרויות פעולה:

1. לקבל את הסכמת הבעלים להקטין את התמורה ע"פ דרישת הוועדה המקומית, בסיוע בעלי תפקידים מרכזיים ברשות המקומית.

• היזם יספוג (אם ניתן) את הפער שבין אישור הועדה לתוספת לבעלים לבין מה שהובטח בהסכם עם הבעלים.

מוקש כלילי נוסף הינו היטל השבחה והמטלות הציבוריות, מוקש קטלני לדו"ח האפס.

• העדר אינפורמציה (פרוגרמה) מדויקת לעניין המחסור במבני ציבור בשלב מוקדם של קידום התב"ע מעמיד יזמים רבים בסוף התהליך מול "שוקת שבורה" עם פרויקט לא כלכלי בשל מרכיב חשוב זה הנעלם בדו"ח הכלכלי בתחילת התהליך.

הפתרון ל"מוקש" זה היינו חיוב הרשות המקומית בקביעת היקף מבנה הציבור החלים על היזם ביום אישור הועדה המקומית את התוכנית לקליטתה בוועדה המחוזית.

מיותר לציין כי בחיי פרויקט מסוג זה קיימים מוקשים נוספים אשר מקשים על קידומו של פרויקט לאורך השנים.

אין חולק כי בפרויקטים אלו מושקעים ע"י היזם אמצעים רבים, השקעות כספיות ותשומות רגשיות לא מבוטלות.

הדרך לקידום פרויקט פינוי בינוי ושמירה על ביטחונם/בטיחותם של אזרחי ישראל היא ראשית לנטרל את המוקשים בתהליך, ולהביאו למידת וודאות מקסימאלית לקיומו וביצועו של הפרויקט בזמן סביר.

יוסי בר דוד,

מייסד – מנכ"ל Ybdi  יזום למגורים והתחדשות עירונית

יו"ר ועדה להתחדשות עירונית ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז.