תחום ההתחדשות העירונית נמצא בהתהוות תמידית כך בשנים האחרונות תחום ההתחדשות העירונית שנמצא בצמיחה, חדר לשיח הציבורי כמעט בכל בית במדינת ישראל. מה שהיה נכון לפני שלוש או חמש שנים, לא בהכרח נכון להיום.
חברות יזמיות רבות שהחלו לקדם פרויקט של התחדשות עירונית עם בניין בודד או מקבץ בניינים קטן וקידמו תוכניות בצורה עצמאית, התבקשו על ידי וועדות התכנון המקומיות לצרף בניינים נוספים לפרויקט ולפעול להרחבת הקו הכחול (מסגרת התוכנית) וזאת בכדי לייצר גמישות תכנונית טובה יותר, כזו שתאפשר תכנון איכותי ושימוש בשטחי המגרשים בפרויקט בצורה מיטבית שתביא לפתרון ארוך טווח בעשורים הבאים.
ככל שעובר הזמן ופרויקטים מתקדמים בשלבי התכנון, אנו נתקלים ביותר מקרים בהם חברות יזמיות שבחנו אפשרות לצירוף בניינים נוספים במתחם בהתאם לדרישת הרשויות המקומית, גילו כי בעלי הדירות בבניינים הסמוכים כבר התקשרו וחתמו על הסכמים מחייבים עם יזמים שונים וכעת עליהם לפעול ביצירתיות ובשיתוף פעולה כדי להגיע להבנות ופתרונות מאתגרים עם אותם הקולגות לענף שהשקיעו שנים רבות במיזם שלהם שכללו זמן, כסף, משאבים רבים, תשומות, אנרגיה ולעיתים מעורב גם כן חיבור רגשי למיזם.
גם במצבים בהם החברות היזמיות הנדרשות לשתף פעולה הינן חברות גדולות, עתירות ידע וניסיון רב, ובעלות יכולות ניהול גבוהות שבנו, מסרו ותכננו פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, ניתן לראות שהחברות נרתעות ולא בקיאות איך נכון להתנהל במצב המחייב אותן לשתף פעולה ולחלוק תכנון משותף עם חברות נוספות במטרה להוציא פרויקט אמיתי אל הפועל. יזמים רבים מעלים כי לעיתים שיתוף פעולה מסוג זה יכול ליצור בלבול, עיכובים משמעותיים בלוחות הזמנים וקשיים בתכנון ובשלביו. במקרים קיצוניים יותר אנו שומעים על שיתופי פעולה בין יזמים שלא צלחו והובילו לסכסוכים וחוסר יכולת להגיע להסכמות, כאשר כל צד מושך לכיוון שלו.
במיוחד בפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית, בהם ללוחות הזמנים של הפרויקט ולהתקדמות בכל אבן דרך יש משקל אדיר על הצלחת הפרויקט, ישנן מספר חלופות שיכולות לקצר את לוחות הזמנים ובכך יובילו את הצדדים לבניית הסכמות שיאפשרו לפרויקט לצאת לדרך:
מינוי צוות היגוי משותף לפרויקט – החברות היזמיות ימנו בהסכמה צוות היגוי מצומצם שיורכב מנציגי יזמים שייבחרו על בסיס ניסיונם המקצועי ויעמדו בראש צוות התכנון המשותף של הפרויקט.
צוות ההיגוי ימנה מספר בעלי מקצוע לקידום התוכנית ויכלול בתוכו: משרד אדריכלים, שמאי ויועצי מפתח נדרשים בהתאם לסטטוס הפרויקט.
מינוי שמאי מוסכם – השמאי ייבחר על ידי צוות ההיגוי המשותף מטעם היזמים והוא יהיה הגורם המקצועי המוסמך שיקבע את שיעור הזכויות העתידיות לכל יזם על פי חלקו היחסי בפרויקט, מצב קיים ומצב חדש, שטחי המגרשים וכיו"ב. השמאי יציג את החלוקה הסופית בטבלאות האיזון ליזמים בצורה שקופה וגלויה ובאופן שיפתור את המחלוקות ביניהם על בסיס נתונים מספריים ברורים.
צפו בראיון עם גיא לוי בתוכנית הרדיו הזמן לנדלן בהגשת עו״ד חן בוארון טרסיוק צפו >>>
מינוי משרד אדריכלים מוביל – בפרויקטים רחבי היקף בהם פועלות מספר לא מבוטל של חברות יזמיות, ישנה חשיבות גדולה לזהות האדריכל אשר מתמצא בקידום פרויקטים מורכבים. לרוב, כל חברה תעדיף את משרד האדריכלים שלה, אך במיוחד בנושא התכנוני, האפשרות הטובה ביותר לקידום הפרויקט היא לייצר שיח מקצועי בין האדריכלים של החברות ולמנות משרד אדריכלים אחד שיוביל את התכנון המשותף תוך התייחסות להתחייבויותיהם החוזיות של היזמים לבעלי הדירות, הקשבה והבנת החזון של כל יזם ושאיפותיו בנוגע לפרויקט.
כאשר הניסיונות להגיע להבנות לא צלחו ישנם פתרונות נוספים:
מינוי מגשר – מינוי מגשר בעל ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית הוא אחד מהפתרונות הטובים ביותר לחילוץ הפרויקט. המגשר יסייע ליזמים להבין את הצרכים, המשאבים והערכים של כל צד ולשקף אותם לצדדים במטרה לאתר את עיקרי המחלקות ועל ידי כך למצוא מכנה משותף שיגרום ליזמים להגיע להסכמות שיענו על מרבית האינטרסים והמטרות שלהם.
שולחן עגול – פניית היזמים לרשות המקומית הינה אפשרות נוספת היכולה לסייע בתהליך. העירייה תזמן לשולחן עגול את יזמי התוכנית הפועלים במתחם בהשתתפות הצוות המקצועי, מהנדס או אדריכל עיר, זאת כדי לקבוע כללים ברורים וקווים מנחים לקידום הפרויקט.
אז לסיכום: בעולם ההתחדשות העירונית אשר מאופיין בחוסר וודאות ובמשתנים רבים, ניתן לראות לאורך כל הדרך כי הצלחתו של כל פרויקט תוכרע על ידי היכולת של היזם להגיע להסכמות עם בעלי הדירות, וועדות התכנון, היועצים השונים ובתקופה האחרונה לאור שינויי מדיניות של הרשויות המקומיות, גם עם יזמים אחרים אשר פועלים בשטח.
אם בעבר נדרש מיזם להיות בעל ניסיון בתכנון, ייזום ומימון הפרויקט בדרכים שונות בלבד, כעת עליו לפתח גם מיומנויות נוספות כאשר הבולטות מביניהן: יחסי אנוש, יצירתיות, אינטליגנציה רגשית ויכולות גבוהות בבניית הסכמות עם שחקנים רבים. כל אלו יובילו את הפרויקט להצלחה.
