מדד תשומות הבניה

דירוג ממוצע 5.0
5/5
מדד תשומות הבניה

כל מה שרציתם לדעת על מדד תשומות הבניה למגורים וחששתם לשאול

מדד תשומות הבניה למגורים מהווה שקלול של התנודות בעלויות הבנייה של דירות מגורים, הנגרמות בשל השינויים במחירי חומרי הבנייה השונים (כגון ברזל, בטון וחומרי בניין מסוגים נוספים) אשר מתרחשים על בסיס חודשי. כאשר אדם רוכש דירת קבלן על הנייר, מחירו של הנכס הנרכש צמוד אל מדד הבניה למגורים מאחר ובנייתן של דירות למגורים אורכת כמה שנים לפחות.

בהתחשב בכך שהקמת פרויקטי דיור היא תהליך מתמשך שלוקח כמה שנים, הקבלן ממנו נרכשת דירת המגורים חשוף למעשה לתנודות במחירי חומרי הבניין. על מנת להגן על הרווחיות של הפרויקט, על הקבלן לגלם במחיר הדירות שהוא בונה את ההתייקרות האפשרית בעלותם של חומרי הגלם שבהם יעשה שימוש.

זוהי אם כן הסיבה לכך שמחירי הדירות בישראל מוצמדים למדד תשומות הבניה למגורים. במסגרת סקירה זו תסביר עו"ד חן בוארון, אודות השפעתו של מדד הבניה למגורים על ההוצאות הכרוכות ברכישת דירה, ועל הדרכים בהן תוכלו להתגונן מפני עליה במדד זה אם אתם מתכננים לרכוש דירת קבלן חדשה. קריאת חובה.

מהו מדד תשומות הבניה למגורים ומה הוא מודד, בעצם?

מדד תשומות הבניה למגורים או בשמו הנוסף: מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, הוא אמצעי המשמש לאומדן התמורות החלות לאורך הזמן בהוצאות הדרושות לרכישת סל מוגדר וקבוע של חומרי גלם, שירותים ומוצרים, הנחוצים לבנייתן של דירות מגורים. 

לאילו סוגים של חומרים מתייחס מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים?

בין סוגי החומרים שהשינויים בעלותם נמדדת באמצעות מדד תשומות הבנייה למגורים, ישנם ברזל, צינורות, בטון, זכוכית וכיוצא באלו. 

איך מתבצע המעקב אחר השינויים בעלות החומרים, המוצרים והשירותים הדרושים לבניית דירות בישראל?

מחיריהם של חומרי גלם והשירותים הדרושים לבניית דירות בישראל, נבדקים מול מדגם מייצג של יצרנים וספקים סיטונאיים, אשר מוכרים מוצרים, חומרי גלם ושירותים לקבלני בניין בכל רחבי הארץ. המחירים שנמדדים הם אלו שמשולמים בידי הקבלנים הראשיים וקבלני משנה למשווקים השונים.

איזה גורם אחראי לביצוע המעקב אחר השינוי בעלויות חומרי הבניין?

הגורם אשר אחראי לביצוע המעקב אחר השינויים בעלויות חומרי הבנייה בישראל, הוא הלמ"ס – ראשי תיבות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שדואגת לאסוף נתונים עדכניים בהקשר זה על בסיס חודשי, ולפרסם את השינויים שחלו במדד תשומות הבנייה למגורים מדי חודש ב- 15 לחודש.

>> בדיקת שינוי תשומות הבניה

השפעתו של מדד תשומות הבניה למגורים על ההוצאות הכרוכות ברכישת דירה

אף שבעבר, מדד תשומות הבניה למגורים היה נתון לעליות חדות יותר (גידול בקצב של 2 עד 4 אחוזים לשנה), ובשנים האחרונות עלייתו נבלמה במידת מה והפכה מתונה יותר (גידול בקצב של 0.5 עד 2 אחוזים לשנה) – מדד הבניה למגורים עדיין משפיע באופן דרמטי על העלות של רכישת דירות קבלן בישראל.

נשאלת השאלה המתבקשת – כיצד זה קורה? ובכן, כאשר קבלן ניגש לבניית פרויקט מגורים, לכל חומר גלם ושירות המשמשים אותו במסגרת תהליך הבנייה, ישנה עלות מוגדרת. אולם בהחלט ייתכן מצב שבו מחירי המוצרים והשירותים הללו מתייקרים בהדרגה עם הזמן – מה שעלול לגרום לקבלן הבניה להפסדים כספיים כבדים. מסיבה זו, נוהגים קבלני הנדל"ן בישראל להצמיד את מחיר עלות הבנייה אל מדד תשומות הבניה למגורים. באופן זה, גם אם הוצאות הבניה של הקבלן עולות, הוא אינו יוצא כששכרו בהפסדו מעסקת המכירה. מי שלמעשה נושא בפערי המחירים של חומרי הגלם – הוא הצרכן הסופי, קרי – רוכשי הדירות. 

למותר לציין בהקשר זה, שמדד תשומות הבניה למגורים צמוד ליתרת התשלומים שטרם שולמה לקבלן על ידי הרוכשים. זה אומר לצורך העניין, שאם רכשתם דירה חדשה מקבלן ויתרת התשלום עבורה עומדת על סכום של מיליון ש"ח, ככל שמדד תשומות הבניה למגורים עלה עד למועד התשלום המוסכם במחצית האחוז, תדרשו לשלם לקבלן תוספת של 5,000 ש"ח.

מה הבעייתיות בהצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבניה למגורים?

הבעייתיות בהצמדת מחירי הדיור בישראל למדד הבניה למגורים, טמונה בכך שמדובר על מדד שאין דרך ממשית לעקוב אחריו. מדד הבניה למגורים איננו מאפשר הצמדה של כספים אליו ובניגוד למדד המחירים לצרכן, למשל, הוא גם לא נושא תשואה ריאלית. אי לכך, לא מדובר על מדד בר גידור – קרי, מדד שניתן להגן על הצרכנים מפני עלייתו. לכן ציבור הרוכשים של דירות קבלן נמצא כיום בבעיה לא פשוטה, של אי ודאות בנוגע לעלות הדירה הסופית.

האם יש דרך לנבא את היקף העליה במדד תשומות הבניה למגורים?

אי הודאות הנוגעת לשינויים האפשריים במדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, גורמת לקוני דירות קבלן להתחבט בסוגיה: מתי כדאי לשלם לקבלן עבור הדירה?

מחד, ניתן לטעון שתשלום במועד מוקדם יכול למנוע התייקרות בלתי צפויה במדד תשומות הבניה למגורים, ובכך לחסוך מהרוכשים תשלום של תוספת הצמדה למדד זה.

אולם מאידך, תשלום מוקדם לקבלן, מחייב את מרבית הרוכשים ליטול את הלוואת המשכנתא במועד מוקדם מהמתוכנן, והרי עלות המשכנתא גדלה בהתאם לריבית. ההתלבטות כאן אם כך, היא: באיזה מהמקרים נשלם פחות: עבור הצמדה למדד הבניה למגורים, או עבור ריבית המשכנתא? למרבה הצער, התשובה לדילמה מורכבת זו, אינה חד משמעית.

אף שישנה אפשרות לעקוב אחר ריבית המשכנתא העדכנית ואחרי מדד תשומות הבניה למגורים בכלים שונים באמצעות האינטרנט , לצד תחזיות מטעם כלכלנים בנוגע לתמורות הצפויות במדד הבניה למגורים – אין באמת דרך לנבא באופן חד משמעי את השינויים העתידיים במדד זה. 

מעבר לכך, חשוב לזכור כי השיקול לגבי מועד התשלום לקבלן אינו שיקול כלכלי גרידא. ישנם רוכשי דירות לא מעטים שמעדיפים לדחות את התשלום לקבלן למועד מתקדם ככל שניתן בבניית הפרויקט, כאשר מידת הודאות שלהם לגבי קבלת התמורה, היא גבוהה יותר.

האם ההצמדה למדד תשומות הבניה למגורים הוגנת כלפי רוכשי הדירות?

בשורות הקודמות נוכחנו לדעת כי ההצמדה למדד תשומות הבניה למגורים, היא צעד מתבקש מבחינת הקבלנים. ניתן לטעון כי זה אך לגיטימי כי קבלן שבונה יחידות דיור ישאף להגן על ההשקעה שלו מפני עליית מחירים, שעלולה להוביל לגידול משמעותי בהוצאות הבניה.

אולם קשה שלא לתהות: האם ההצמדה המלאה למדד הבניה למגורים היא מידתית מנקודת המבט של הצרכנים?

הרי אם נבחן דוגמאות מהשטח, נגלה שקבלנים נוהגים לבצע הצמדה מלאה של מחירי הדירות למדד תשומות הבניה למגורים. זאת למרות העובדה שמדד זה לא אמור לגלם בחובו את עלות הקרקעות וגם לא את הרווח היזמי של הקבלן. כאשר מתבוננים על המצב מנקודת המבט הזו – קשה לטעון כי ההצמדה המלאה של מחירי הדירות למדד תשומות הבניה למגורים היא הוגנת עבור הצרכן.

לצורך ההמחשה נבחן מקרה של זוג שרכש דירה בסכום של 2 מיליון ש"ח. אם נצא מנקודת הנחה שההוצאות של הקבלן על בניית הדירה עמדו על סכום של 1.4 מיליון ש"ח, כאשר מחצית מההוצאות הייתה עבור כיסוי עלות הקרקע והיתר עבור כיסוי הוצאות הבנייה – האם לגיטימי להצמיד גם את הרווח של הקבלן שעומד במקרה זה על סכום של 600 אלף ש"ח למדד תשומות הבניה למגורים?

ומה לגבי הצמדת עלות הקרקע למדד הבניה למגורים? אף שהקבלן יכול לטעון כי גם עלותה של הקרקע מהווה הוצאת בנייה אשר מומנה מכיסו ולכן יש מקום להצמדה למדד – מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, אינו המדד הרלוונטי להצמדה זו (היות והוא מייצג התייקרות של חומרי הבניין ולא של הקרקעות). באשר לרווח של הקבלן מהעסקה – הרי שמדובר פה על רווח כפול: לא זאת בלבד שהקבלן הרוויח סכום של 600 אלף ש"ח ממכירת הדירה, אלא שהוא גם מצמיד את הרווח שלו למדד שעולה בשיעור המשמעותי ביותר, על חשבונם של הקונים.

על הדרכים בהן תוכלו להתגונן מפני עלייה במדד הבניה למגורים ברכישת דירת קבלן

ישנן כמה גישות מקובלות להתמודדות עם עלייה אפשרית במדד הבניה למגורים. אחת מהן, נשענת על הנחת המוצא שמדד תשומות הבניה למגורים קרוב יחסית למדד המחירים לצרכן. לפי גישה זו, אם הרוכשים מעוניינים "להגן" על יתרת התשלום שטרם הועברה לקבלן מפני עלייה במדד הבניה למגורים, עליהם להשקיע את הסכום הזה באפיק השקעה הצמוד למדד המחירים לצרכן, או לחילופין להגן על העליה בערך המדד (באמצעות מכשירים פיננסיים המיוצרים בבנקים ונסחרים בשוק ההון). 

גישה אחרת מציעה לעמוד על כך שהקבלן יצמיד את עלות הנכס אל מדד המחירים לצרכן, אשר נוטה לעלות באופן מתון יותר ממדד הבניה למגורים. לעיתים ההתעקשות הזו מול הקבלן אכן נושאת פרי, היות וגם הצמדה למדד המחירים לצרכן אמורה לכסות את ההתייקרות בהוצאות הקבלן במידה דומה למדד מחירי התשומה בבנייה למגורים.

מדוע כדאי לפנות לייצוג משפטי של משרד עו״ד חן בוארון ברכישת דירת קבלן

במסגרת סקירה זו נחשפנו למורכבות האדירה הכרוכה בהגנה על ציבור קוני הדירות בישראל, מפני עלייה במדד תשומות הבניה למגורים. אף שקשה כאמור לצפות במידה גבוהה של ודאות את השינויים העשויים לחול במדד זה, ישנן דרכים אחרות להגן על האינטרסים שלכם בתור רוכשים בעסקת נדל"ן המתבצעת מול קבלן. אנו במשרד עו"ד מקרקעין חן בוארון, נשמח לספק לכם ייעוץ והכוונה בסוגיה זו כמו גם בסוגיות אחרות הנוגעות לעסקאות נדל"ן, ולפעול למקסום הכדאיות של העסקה עבורכם.

לקביעת פגישת ייעוץ עם עו״ד מקרקעין חן בוארון – צרו עמנו קשר בהקדם.

אז מה היה לנו עד עכשיו?
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
עוד מאמרים בנושא
מדד תשומות הבניה
מקרקעין ונדל״ן
מדד תשומות הבניה

כל מה שרציתם לדעת על מדד תשומות הבניה למגורים וחששתם לשאול מדד תשומות הבניה למגורים מהווה שקלול של התנודות בעלויות הבנייה של דירות מגורים, הנגרמות

קרא עוד »
עו"ד מקרקעין חן בוארון
קונה או מוכר נכס?
לפגישת ייעוץ צרו קשר
מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם לפרטים מלאים.
לוגו עו"ד מקרקעין חן בוארון
מייסדת המשרד, בעלת ניסיון עשיר ויכולת מקצועית גבוהה בליווי משפטי בעולמות המקרקעין- נדל"ן והתחדשות העירונית.
לאור ניסיונה המקצועי והידע הנרחב שצברה, עו"ד בוארון מנתחת היטב את המפה הנדל"נית-עסקית ומעניקה פתרונות יצירתיים תוך יושרה מקצועית, אכפתיות, זמינות ויחס אישי לכל לקוח.
מן העיתונות
כתבה על עורכת הדין חן בוארון
כתבה בעיתון השקמה
כתבה בכלכליסט על עו"ד מקרקעין חן בוארון
כתבה מתוך העיתון כלכליסט
כתבה בלוי יצחק על עו"ד נדל"ן חן בוארון
כתבה מתוך לוי יצחק
קבלו במתנה את המדריך
3 הטעויות הקריטיות שעושים רוב רוכשי הדירות ואיך להימנע מהן

*הורדת המדריך מהווה אישור להצטרף לרשימת התפוצה