בכתבה זו נעסוק במספר דרכים בהם נישומים המוכרים נכס נדל"ן, או המשכירים נכס נדל"ן כאמור, עשויים לחסוך מיסים באופן ניכר. בין היתר נעסוק באפשרות לפריסת מס שבח בעת מכירת נכס מקרקעין, וכן באפשרות לחסוך מס בעת השכרת נכסים.
חיסכון במסים הנוגע למכירת נכס מקרקעין:
כיום, במרבית המקרים, נישום המוכר נכס מקרקעין נדרש לשלם מס בגובה 25% על הרווח שנבע לו ממכירת המקרקעין (שבח). זאת, כאשר במכירה של דירת מגורים שנרכשה לפני 2014 יחול פטור ליניארי על החלק שלפני אותה שנה.
דרך ראשונה, פשוטה ובסיסית מאוד, אך גם חשובה מאוד, לחיסכון במיסים מיותרים – הינה לוודא שנלקחו בחשבון כל ההוצאות והעלויות הקשורות לנכס. בתוך כך ניתן למנות (מלבד עלות הנכס) את ההוצאות הבאות: מס רכישה, שכ"ט עו"ד (ברכישה ובמכירה), תיווך (ברכישה ובמכירה), הוצאות שיפוץ, היטלים שהמוכר נשא בהם, וכן הוצאות מימון (הוצאות הריבית ששולמו בשל המשכנתא בגין הנכס). לא אחת אנו נתקלים במקרים בהם מוכרים אינם דורשים את מלוא ההוצאות, דבר המוביל לתשלום מס בעודף של עשרות ואף מאות אלפי ₪.
דרך שניה, הינה בחינת זכאותו של המוכר לפריסת מס שבח, ובחינת כדאיות הפריסה. נסביר – על-פי חוק ניתן לפרוס את השבח שנבע למוכר לתקופה של עד 4 שנים (שהאחרונה מבניהן היא שנת מכירת הנכס), והכל כתלות בתקופת ההחזקה בנכס. על-ידי אותה פריסה, הנישום עשוי להיות זכאי לניצול מדרגות מס נמוכות שטרם נוצלו (זאת, ביחס לנישומים שמלאו להם 60 שנים, או ביחס למקרים בהם השבח כפוף בחלקו למס בשיעור מס שולי).
מניסיוננו, האפשרות לפריסה כדאית במיוחד במקרים של אנשים מבוגרים (בגילאי פנסיה) עם הכנסות נמוכות, במקרים של מוכר שהינו תושב חוץ, במקרים בהם המוכר נכה או שיש לו בעיות רפואיות, או במקרים בהם מדובר בנכס שאינו דירת מגורים שנרכש (בין אם על ידי המוכר עצמו, ובין עם על ידי מי שהוריש את הנכס למוכר) לפני שנת 2001.
דרך שלישית, נוגעת לתכנון מס כולל, במקרים המתאימים. כך למשל, מי שהינו בעלים של 2 דירות מגורים, ושוקל למכור את שתיהן, עשוי לחסוך מיסים רבים אם רק ימכור את הדירות בסדר הנכון. בהקשר זה כמובן שכל מקרה לגופו, וקצרה היריעה מלתאר את כל המקרים והנסיבות שעשויות להוביל לחיסכון במס.
חיסכון במסים הנוגעים להשכרת הנכס:
כידוע, כאשר אדם משכיר דירה למגורים הוא יכול לבחור מבין 3 מסלולי מיסוי. (א) מסלול פטור המעניק פטור ממס בנוגע להכנסה עד לתקרה של כ-5,654 ₪ (בשנת 2014), כאשר מעל לסכום זה הפטור מתכווץ; (ב) מסלול 10% – שבו משלמים מס קבוע בשיעור 10%, ללא ניכוי הוצאות כלל (עם זאת החל משנת 2024 ניתן לנכות הוצאות שכירות של מי שהינו בעל דירת מגורים יחידה); (ג) מסלול רגיל – שבו משלמים מס שולי רגיל בניכוי כל ההוצאות האפשריות.
כיום, כיוון שהתשואה השוטפת משכר-דירה למגורים הינה נמוכה (2-4% ברוב המקרים בישראל), ומנגד הוצאות המימון גבוהות – ניתן להגיע לתוצאה של היעדר תשלום מס כלל במקרים רבים מאוד, וזאת ניצול נכון של ההוצאות שניתן לדרוש. כך למשל, הוצאות פחת הינן לרוב בשיעור של 2% מעלות הנכס, ואם נניח שנלקחה משכנתא בהיקף של 50% מהשווי, בריבית של 5% – אזי מדובר בהוצאה של עוד 2.5% – קרי סך ההוצאות המוכרות עשוי כבר להיות גבוה מההכנסה השוטפת.
לכן, גם במקרים בהם שכר הדירה גבוה מתקרת הפטור, אין למהר ולשלם 10%, אלא יש לבחון את האפשרות להגיש את הדיווח במסלול ה'רגיל' דבר שיוביל לחיסכון ניכר במיסים כאמור, במקרים רבים.
בנוסף, ראוי לציין כי גם במקרים שמתאימים למסלול הפטור, לא כדאי בהכרח לבחור במסלול זה. זאת, משום שעמדת רשות המיסים היא שגם במסלול זה רואים את הנישום כמי שדרש את הוצאות הפחת, דבר שיוביל לתשלום מס שבח גבוה יותר במכירה. אמנם, רשות המיסים הפסידה לאחרונה בתביעה ייצוגית שהוגשה נגדה בעניין זה, אך היא כבר הודיעה שתערער לבית המשפט העליון, כך שהסוגייה עדיין פתוחה.
כותב המאמר הינו רו"ח (עו"ד) אריאל כץ ראש המשרד בתל-אביב של פירמת עמוס כץ ושות' רואי חשבון.
