שוק הנדל"ן בארץ לא יודע נחת לפני 4 שנים זה היה נגיף הקורונה, לאחר מכן הייתה זו העלייה המטאורית בריבית שהרתיעה את הרוכשים הפוטנציאלים מלקחת הלוואות ומאז תחילת אוקטוב 2023 זוהי מלחמת חרבות ברזל שגורמת לאי-היציבות של השוק ולחוסר וודאות מתמשך.
וכך, פעם אחר פעם ובמיוחד עכשיו, רוכשים פוטנציאלים מוצאים עצמם מתלבטים-
האם עכשיו זה הזמן הנכון לרכוש דירה? את השאלה הזו אפשר לבחון מכיוונים רבים, כמו למשל מצב השוק, קצב התחלות הבנייה, רוכשים שיושבים על הגדר וגם – תנאים שיוצרים הזדמנויות מיוחדות. הפעם אנחנו רוצים להתמקד דווקא בתחום של מימון העסקה.
וכשמדברים על מימון עסקאות נדל"ן, או כמו שהוא מכונה בפי העם בישראל – משכנתא, כדאי לפנות ישר למומחים. פגשנו את שי פרלמן יועץ משכנתא בכיר ומייסד 'פרל ייעוץ משכנתאות', כדי שיסביר לנו האם זה הזמן הנכון לקחת משכנתא ולרכוש נכס? התשובה, תתפלאו, הפתיעה אפילו אותנו.
לא נורמלי כאן, אבל…
לאור המצב הנוכחי משפחות רבות יושבות על הגדר. ביקשנו משי שיסביר לנו את התופעה בהיבט של המלחמה. "לצערנו ההיסטוריה של המדינה שלנו למודת מלחמות וזמנים קשים ולכן זו לא הפעם הראשונה שאנחנו נמצאים במצב כזה. בחלוף מספר חודשים אל תוך מלחמת חרבות ברזל נוצר 'מצב ביניים'. מצד אחד, קצב התחלות הבנייה ירד בעקבות מחסור כוח עבודה, לא מעט אנשים איבדו את הבית שלהם וגם את מקור הפרנסה שלהם, אנשים רבים משרתים במילואים. זה לא מצב 'נורמלי' לכל הדעות ובטח שהוא לא 'תורם' לשוק הנדל"ן שגם ככה ימיו היו קשים בתקופה האחרונה של סביבת הריבית הגבוהה. לא מעט אנשים חוששים לקחת משכנתאות באופן שגרתי, ובתקופת מלחמה הדבר נכון כפליים". האם יש אור בקצה המנהרה?
"תראה, אנחנו לא יודעים לאן תתפתח המלחמה או מתי תסתיים. עם זאת, ההיסטוריה מלמדת אותנו שמצבים של כאוס מזמינים גם אפשרויות. ראינו את זה בקורונה, היו אנשים ועסקים שקרסו כלכלית והיו אנשים שניצלו את ההזדמנות, שינו קריירה ומקור פרנסה, יצאו לעצמאות, הקימו עסקים חדשים. אבל חשוב להבין שגם בתקופות קשות יש תמיד 'עם מה לעבוד', וזה נכון גם לשוק הנדל"ן. מאז ה- 7 לאוקטובר עלה הביקוש לדירות עם ממ"ד, לא מעט נכסים צמודי גדר סבלו מירידת מחירים עקב המצב, המון עקורים מהצפון ומהדרום חיפשו לעבור לגור במרכז, קבלנים נתקעו עם דירות שקשה למכור. ויש אף כאלה שגם שביקשו לרכוש דירות במרכז. לכן מה שאנחנו רואים כאן זו דווקא תקופה של המון הזדמנויות לרכישה. ולכן מי שהמצב הכלכלי שלו לא נפגע, מי שיש לו את היכולת לרכוש נכס בעת הנוכחית, מי שכבר זמן מה בחיפושים אחר עסקה אטרקטיבית, עכשיו זה בהחלט הזמן לחפש הזדמנויות שנוצרו כתוצאה מהמלחמה.
זה הכל אישי
"אנשים נמצאים בדיכאון לאומי. זאת אחת הסיבות לקיפאון. כל 'הותר לפרסם' משתק מדינה שלמה וזה הכי טבעי ומובן. כשאדם ניגש אלי ומבקש להתייעץ האם זה זמן נכון לקחת משכנתא בשביל לרכוש נדל"ן אני מתקן ומסביר שהשאלה צריכה להיות 'האם זה זמן נכון עבורך לקחת משכנתא ?' למרות שהמצב הלאומי, הקושי והעצב הם משותפים לכולם, המצב הכלכלי הוא נתון אישי וכל אדם, כל תא משפחתי, שמבקש לרכוש דירה, צריך לעשות את החשבון האישי שלו וגם לענות את התשובות הסובייקטיביות שלו".
" אני חושב שחלק מהשאלות שאדם, המבקש לרכוש דירה בתקופת מלחמה, צריך לשאול את עצמו היא- מה שלומו? האם הוא נפגע מהמלחמה ברמה האישית? וגם אם לא, האם הוא מצליח לתפקד? אם הוא נפגע ברמה האישית, אם הוא טרוד מהמלחמה ברמה יום יומית ולא מצליח לנהל שגרת חיים תקינה, יתכן וזה לא יהיה הזמן המתאים עבורו. בנוסף, מה מצבו הכלכלי? האם הורע בעקבות המלחמה או אולי בכלל הוטב, אולי המלחמה בכלל גרמה לצמצום הוצאות? האם מקום העבודה יציב? יש כאן סט של שאלות וכמובן שיש עוד לא מעט שאלות שאני בוחן יחד עם הרוכש הפוטנציאלי בשביל להבין את התמונה המלאה שלו. לא פעם נאלצתי לומר ללקוח שלי 'עזוב. זה לא זמן טוב בשבילך'. הלקוח מתאכזב, אבל בחלוף הזמן הוא חוזר אלי, המצב שלו בינתיים השתפר והוא מודה לי. והיו מקרים הפוכים שאנשים הגיעו אלי לא בטוחים ואחרי שבחנתי את כל הנתונים האישיים שלהם הרגעתי אותם ואמרתי להם שזה יכול להיות דווקא זמן טוב מאוד עבורם. אדם שקורא נכון את המצב שלו יכול להבין מה העיתוי הנכון עבורו. באופן מפתיע, דווקא עכשיו, בשעת משבר, יש לנו המון הזדמנויות, החל מירידת מחירים במקומות מסוימים ועד שינוי דראסטי בתנאי התשלום, תנאים שמאפשרים לנו לשים רק 10% הון עצמי ולא לדאוג מהתשלום עד שהדירה מוכנה "
ובכל זאת, האם זמן מלחמה הוא זמן טוב לצאת להרפתקה?
המשכנו 'להקשות' על שי ושאלנו בהנחה ואדם החליט שמבחינה אישית המצב הכלכלי שלו יציב ולא הורע בעקבות המלחמה, האם כדאי לו לחכות שהמלחמה תסתיים בשביל להיכנס להרפתקה נדל"נית או לא להמתין עוד?
"אני אולי אפתיע פה קצת, אבל למרות שיש נטייה לחשוב שזמן משבר ומלחמה הוא לא זמן לפעול, אני בטח לא אפתיע אף אחד אם אומר שמלחמה היא לא זמן 'מושלם' לרכוש נדל"ן. אבל היא המצב הקיים. ולפי כל הפרשנים שאני שומע, המצב הזה הולך להישאר איתנו תקופה לא קצרה. כפי שזה נראה כעת, המתנה עלולה להיות אסטרטגיה בעייתית. חשוב מאד שכל אחד יעשהבסוף כל אחד עושה את השיקולים שלו. אבל יכול מאד להיות שמי שיש אם אדם לא נפגע כלכלית, יש לו את ההון הראשוני לקחת הלוואה מהבנק, והוא לא נפגע כלכלית יותר מידי אז יש הזדמנויות נדל"ן נהדרות שמחכות לו ושוק של קונים שהמוכרים בו עטים על כל הזדמנות מכירה. זה, ממש 'לפי הספר' הזמן להשקיע. מצא הזדמנות נהדרת לרכוש נדל"ן, אז יתכן וזו עסקה טובה בשבילו. באופן כללי, אני רוצה להפריד: זה בהחלט זמן אפשרי לעסקאות, ומצד שני זמן פחות מתאים ל'הרפתקאות'. העניין הוא, שהזדמנויות לעסקאות טובות יש גם יש. ההשאלה מה בדיוק יש לך ביד? אבל שוב, התשובה היא מאוד תלויה ומשתנה על בסיס מצב הנתונים הקיים ואסור גם להתעלם מתנאי התשלום שמציעים היום קבלנים. איך שלא מסובבים את זה, אלו תנאים ששווים המון כסף, וגם נותנים מענה כלשהו לסביבת ריבית גבוהה מצד אחד אך שצפויה לרדת בשנים הקרובות מצד שני".
ומה מבחינת המימון? הריבית עדיין גבוהה ממה שהתרגלנו
"גם מבחינת המימון, יש הבדל גדול בין התפיסה שיש לאנשים על המצב, לצערי בעידוד כותרות כלכליות פופוליסטיות, לבין המצב לאשורו. הבנקים אמנם עדיין מרוויחים יפה, ואין פה אף בנק 'מסכן' אבל זה לא שהם חוגגים את עליית הריבית כאילו זה פרס שהם קיבלו, לריבית הגבוהה יש השלכות גם על הבנקים עצמם.
מה שקרה הוא שבגלל עליית הריבית נפח המשכנתאות קטן בצורה משמעותית, וזו פגיעה ראשונה בבנקים – פחות הלוואות זה פחות רווחים. שנית, חייבים להבין, הבנק הוא סוחר, הריבית על הכסף עלתה גם בשביל הבנקים בעלויות הגיוס.
עכשיו, לא שצריך לדאוג לבנקים, הם מרוויחים את שלהם, ובכל זאת כל המצב הזה יצר בפועל ירידה בנפח ההלוואות וגם במספר הלווים בפועל. מבחינת הבנקים – הביקוש ירד ולכן התחרות עלתה, ומי שמרוויח אלו אנחנו. ברגע שיש תחרות גדולה בין הבנקים על הלווים, פתאום הבנקים מוכנים ללכת לקראתנו, גם בהקלה בדרישות וגם בויתור משמעותי על מה שנקרא 'המרווח', כלומר, הרווח שלהם מהמשכנתא.
מה עושה משקיע חכם? מנצל את התנאים לבניית תמהיל נכון שיאפשר לו ליהנות מההנחות של הבנק לאורך זמן, גם כשהריבית תרד, בלי לשלם 'קנס' כבד מידי על התקופה הנוכחית, כשהריבית גבוהה. בשורה התחתונה, גם בתנאי המימון יש בעקבות המשבר, שיצר תחרות בין הבנקים – הזדמנות נפלאה למשקיעים, רק צריך לדעת לנצל אותה"
לסיכום, תן לנו עצה אחת טובה למי שבכל זאת שבוחר להשקיע בנדל"ן בזמן מלחמה
"זו עצה שאני אוהב לתת גם בזמן מלחמה, אבל גם בזמן רגיל, למי שמבקש לרכוש נכס והיא- קחו יועץ משכנתא מנוסה. זה נכון שאני לא 'אובייקטיבי' ", הוא צוחק "אבל אם נשים הומור בצד, זו עצת זהב. למה? כי שוק הנדל"ן ממילא הפכפך, לא יציב, מלא בחוסר וודאות ולכן אם נכנסים אליו צריך למזער סיכונים ולהיות אחראים. אחת מהדרכים לעשות זאת היא באמצעות יועץ משכנתא, שלא רק שיבדוק בצורה הוגנת את מצבכם הכלכלי ויבחן האם נכון לכם כעת להשקיע, ולא רק שיתכנן עבורכם את תמהיל המשכנתא המתאים ביותר לכם, אלא גם ידע להתאים את המשכנתא שלכם בדיוק למצבים כאלה, של חוסר וודאות, שיכולים לקרות שוב בעתיד. "
ביחד עם אשתו דנה, שי פרלמן מוביל את סוכנות "פרל ייעוץ משכנתאות" עם מעל 2 עשורים של ניסיון בתחום הפיננסי. שי הוא ממקימי התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל וזכה ללוות אלפי ישראלים שנהנו משירות הגון, שקוף, אמין, אישי וחסכון של עשרות ומאות אלפי שקלים במשכנתא. ניתן ליצור קשר עם שי דרך האתר של חברת 'פרל ייעוץ משכנתאות' או הרשתות החברתיות.
לאתר של פרל יעוץ משכנתאות לחצו כאן
